Неизвестный — о ЖКХ

Любопытные строки попали к нам. Автор, к сожалению, редакции неизвестен, но, судя по всему, какое-то отношение к комплексу ЖКХ он имеет. Возможно — какой-то технарь, интересующийся наболевшей проблемой и имеющий свой взгляд на вещи. В отличие от многих критиков, которые видят лишь вершину айсберга и норовят как следует по этой вершине оттоптаться, попинав, как им кажется, единственную причину неурядиц и несчастий — работников ЖКХ, автор ныряет к основанию ледяной горы и наблюдает оттуда: почему система не работает принципиально, что именно её тормозит, в чём загвозка, точнее, многочисленные загвоздки.

Ругаться по поводу ЖКХ может каждый. Это излюбленая тема большинства кандидатов во власть. В последнее время этим увлеклись даже сотрудники некоторых администраций — в попытках избраться на пост главы «наезд» на жилищно-коммунальный комплекс делают едва ли не краеугольным камнем своей предвыборной платформы. В попытках избраться можно многое обещать, можно подыскать любое количество «козлов отпущения» и врагов, «сожравших масло», можно до бесконечности натравливать людей друг на друга, но поможет ли это сдвинуть дело с мёртвой точки? Попробуем разобраться.

Что значит строка в платежке «содержание и ремонт»?

Понятие «содержание» согласно ст. 210 ГК РФ относится к собственнику. Согласно этой статьи именно он несет бремя содержания своей собственности. Правда здесь же есть продолжение — «если иное не установлено договором или законом». Автовладелец содержит автомобиль, а автосервис его лишь обслуживает. То же и с домами. Но наш законодатель хитрый, хочет переложить вину за ненадлежащее состояние домов на тех, кто пришел их обслуживать, не желая разбираться, почему такое состояние возникло. А дома-то были государственные и термин «содержание» вырос из социализма, когда единственным собственником было государство, оно же и содержало дома.

По сути сегодня это обслуживание по аналогии с работой автосервиса. С появлением в многоквартирном доме хотя бы одной приватизированной квартиры дом меняет статус — он становится домом, находящимся в совместной собственности. «Содержится» дом или «обслуживается», согласно той же ст. 210 ГК РФ можно видеть только в договоре управления. Поскольку в ЖКХ «крутых» юристов нет, некоторые предприятия могли «подставиться» и подписаться под «содержание» со всеми вытекающими последствиями. Нельзя писать это слово. Оно влечет переложение ответственности с собственников, не желающих ни платить, ни беречь свою собственность, на тех, кто на этих собственников работает.

Теперь про ремонт. Юристы, пишущие Законы — люди далекие от техники, не знающие особенностей и терминов этой области. Многие еще и преисполнены чувством собственной значимости и не понимают, что создаваемые ими законы субъективны, а законы физики и экономики объективны и им не подчиняются.

Ремонты бывают не только текущий и капитальный, а мелкий, средний, профилактический, по регламенту и т. д. Что бы ни предписывал юридический закон, если для его исполнения не определен источник и объем средств, он выполнен не будет. Именно по этой причине многие наши законы не работают.

Слово «ремонт» всего лишь общее понятие. Как, например, «работа» — она бывает разная. В названии услуги слово «ремонт» тоже осталось от социализма, когда в тарифе и вправду был ремонт. Чтобы понять, есть ли ремонт в тарифе, платим ли мы за это, надо знать структуру себестоимости. Требования о проведении не только текущего, но и капитального ремонта строятся на созвучии терминов — мол, мы за все платим. Это не так. Средства в тариф заложены только на мелочи, типа прибить оторванную пружину на двери и починить шпингалет.

На 90% плата названная законодателями «содержание и ремонт» состоит из зарплаты обслуживающего персонала, причем достаточно низкой. Поэтому и качество обслуживания такое — стимула у людей нет. Законодатель никак не поймет, как разорвать порочный круг и устранить затратный механизм в системе ЖКХ. Без этого ничего не изменится. Пока они «вешают всех собак» на полунищее ЖКХ никто поднимать эту отрасль не пойдет.

Косвенно это подтверждается практикой создания ТСЖ только в новых домах. В старых такая потребность в ремонте, что сами жители никогда с ней не справятся. Здесь им безусловно нужна помощь местного самоуправления, которую можно оказывать согласно п. 2. ст. 165 ЖК РФ. На то их и избирают.

Как и за что платить, и что надо усвоить

Первое. Изменить термины и понимание вопроса. Дом ОБСЛУЖИВАЕТСЯ предприятием ровно на ту сумму, что собрана.

Второе — все, что вошло в тариф, должно выполняться. За этим должен быть организован контроль собственников. Не каждого — это уж чересчур, но жилищники не идеальны и выбранные собранием собственников уполномоченные должны следить, чтобы соблюдались объем, периодичность и качество работ.

Третье — вандализм должен относиться в счет допработ, актируемых теми же контролерами и оплачиваемых сверх тарифа до тех пор, пока собственники не поймут, что их собственность не ограничена порогом квартиры — подъезд, дом, двор, микрорайон, поселок тоже их. Пока не поймут, что эта страна тоже их!

Четвертое. Нужно отделить работы по обслуживанию (тариф) от оплаты ресурсов, от всех ремонтов элементов и систем дома (отдельные статьи расхода, оцениваемые по сметам) — так понятнее. Большинство людей адекватны, все поймут, но надо объяснить им, что потребности в ремонте дома — это потребности собственников, а не системы ЖКХ, что не надо перекладывать ответственность на таких же малоимущих, как они, волей судеб работающих в ЖКХ.

Пятое. Надо отделить технические функции от управления и расписать обязанности и стоимость. Чем больше набор таких функций, чем выше уровень сервиса, тем дороже они обойдутся жителю. Каждый должен жить по средствам.

Шестое. Нужна переориентация СМИ с обличений ЖКХ на пропаганду, целью которой является воспитание из жителя-иждивенца жителя-хозяина, предоставление информации о лучших управляющих компаниях, готовых в условиях конкуренции предложить лучшие услуги за меньшие цены, просвещение людей в области не только своих прав, но и обязанностей и т. п.

И седьмое — необходим ввод критериев оценки недвижимости не только по состоянию квартиры, ее расположению в доме и в определенной местности, но и по потребностям дома в которых новому собственнику придется принять участие, а также по принятому уровню оплаты за обслуживание. К сожалению, пока еще сами управляющие компании не в состоянии дать такие сведения.

Все это отражено в ЖК РФ с которым в частностях можно и нужно не соглашаться, но только с его введением стало ясно, что принцип жителя — «мне должны все» — ведет в тупик. Кто-то будет ломать лифты, гадить в подъездах, расписывать стены, кто-то молча наблюдать за этим, а кто-то за мизерную зарплату должен все это устранять? Так мы жили долго, так и живем там, где не желаем ничего менять.

А ну-ка нацарапайте что-нибудь на припаркованной машине! Тут же хозяин с монтировкой выбежит, и по башке даст, и в милицию позвонит, и в суд потащит! А на доме? Вот и вся разница. Дом как бы ничей, хотя приватизированных квартир во многих домах уже 70-90%. Кодекс жесток и несовершенен, но без его подхода с упором на собственников из такой ситуации никогда не выйдешь.

Главные двигатели улучшения ситуации в ЖКХ — принцип поиска договоренности, паритет интересов, конкуренция — пока не работают. И не будут работать, пока не поменяется сознание. Сознание не только жителей, но и руководителей и СМИ. Разруха не в сортирах! Вот с чего надо начинать.

18.119.107.161