Имущественный вычет 2014: когда выгоднее купить квартиру

Имущественный вычет 2014: когда выгоднее купить квартиру

Планируете приобрести квартиру? Тогда самое время задуматься об этом всерьез. С 2014 года изменятся правила предоставления имущественного вычета по НДФЛ. Чтобы воспользоваться ими с максимальной выгодой, надо как можно скорее просчитать (а не выбрать) год покупки. От него будет зависеть, сколько денег вы потом сможете вернуть себе из бюджета.

С 1 января 2014 года вступит в силу новая редакция статьи 220 Налогового кодекса РФ (Федеральный закон от 23 июля 2013 г. №212-ФЗ). Она разрешит повторный имущественный вычет, но ограничит его размер по ипотечным процентам. Эти поправки способны существенно снизить сумму НДФЛ, которую вы будете возвращать после покупки жилья. Чтобы не прогадать, надо сейчас уже решить, когда именно купить квартиру — в этом году или отложить до следующего.

Кстати, право на имущественный вычет возникает в тот день, когда квартира оформлена в собственность. То есть если подписать все документы по купле-продаже в конце 2013 года, а право собственности оформить в январе, то к такой сделке будут применять новые правила.

Вы не получали имущественный вычет ни разу

Когда выгоднее купить квартиру: в 2014 году

В 2014 году размер имущественного вычета по НДФЛ при покупке жилья останется прежним — 2 млн руб. То есть из бюджета вам могут вернуть налог в сумме максимум 260 000 руб. (2 000 000 руб. 13 . Но это при условии, что квартира стоит 2 млн руб. или больше.

Если она дешевле, то 13 процентов надо рассчитывать именно от фактической стоимости. Допустим, она составляет 1 500 000 руб. Тогда сумма НДФЛ к возврату составит 195 000 руб. (1 500 000 руб. 13 . Получается, что у покупателя жилья остается неиспользованной часть имущественного вычета — 500 000 руб. (2 000 000-1 500 000).

По действующим правилам эта сумма сгорает. Но если недвижимость вы зарегистрируете в следующем году или позже, то такой остаток можно будет дозаявлять при покупке еще одной квартиры. До тех пор, пока лимит в 2 млн руб. не будет полностью исчерпан.

Сейчас очень распространено мнение, что новые правила коснутся всех граждан, которые, когда-то уже купили жилье и заявили имущественный вычет не в полной сумме. Дескать, все что осталось, можно будет вернуть, если в следующем году купить другую квартиру. Это не так.

Новые правила будут применяться только к ситуациям, когда все ваши квартиры оформлены в собственность в 2014 году или позже. Неоднократные разъяснения по этому поводу уже выпустил Минфин России (письма от 6 сентября 2013 г. №03-04-05/36876, от 20 сентября 2013 г. №03-04-05/39121).

Например, в 2014 году вы купите квартиру за 1 500 000 руб. и впервые обратитесь за имущественным вычетом. У вас останется неиспользованная сумма вычета в 500 000 руб. Дозаявить вы ее сможете при следующей покупке жилья.

А вот если в период с 2001 по 2013 год включительно вы уже получали имущественный вычет, то остаток заявить, увы, не получится. Даже если купить квартиру в следующем году. Если единственной причиной, по которой вы думали отложить покупку на следующий год, был остаток вычета, то, возможно, стоит поторопиться с покупкой до конца 2013 года.

Когда выгоднее купить квартиру: в 2013 году

Поторопиться с оформлением документов стоит тем налогоплательщикам, кто покупает дорогую недвижимость для себя (а не детям). И при этом сильно переплачивает за счет банковских процентов. Ведь вместе с общим вычетом в 2 млн руб. вы вправе заявить вычет с суммы фактически уплаченных процентов по жилищному кредиту (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Сейчас такой вычет не ограничен. Но с 1 января 2014 года в отношении банковских процентов начнет действовать лимит — 3 млн руб. И предоставлять такой вычет будут всего один раз в отношении единственного объекта недвижимости, вне зависимости от того, исчерпана эта трехмиллионная сумма или нет.

Если вы возьмете ипотеку на длительный период, то переплата по ней наверняка превысит 3 млн руб. Примерную сумму процентов, которую вы отдадите за весь срок кредита (а не за год), вам могут рассчитать в банке.

Таким образом, вы уже сейчас можете понять, какой вычет вы получите с одних только процентов, не считая 2 млн руб. И если они будут гораздо больше 3 млн руб., то, конечно, стоит поторопиться с покупкой жилья до конца года.

Пример: Как определить размер имущественного вычета при оформлении ипотеки

Новосельцев Е. В. приобрел квартиру за 3 000 000 руб. на 15 лет. Работник банка выдал Новосельцеву график погашения задолженности.

Согласно документу сумма процентов за весь срок ипотеки составит 4 101 000 руб. Если Новосельцев оформит квартиру в собственность в 2013 году, то сможет вернуть НДФЛ в общей сумме 793 130 руб. ((2 000 0000 руб. + 4 101 000 руб.) 13 .

А если покупатель отложит оформление документов до следующего года, то вычет составит всего 650 000 руб. ((2 000 000 руб. + 3 000 000 руб.) 13 .

Разница — 143 130 руб.

Обычно налогоплательщики не успевают получить всю сумму за один год. Поэтому сначала им возвращают НДФЛ по общему вычету (с 2 млн руб.), его остаток переносится на следующий год. И так далее до полного исчерпания этой суммы. Только после этого начинают возвращать налог по вычету с процентов по ипотечному кредиту.

Но даже в таком случае вас не затронет новый лимит, если сделку вы оформите в 2013 году. То есть не важно, когда фактически инспекция начнет перечислять вам деньги по процентам: в следующем году или через 10 лет. Имеет значение лишь год, в котором вы стали собственником недвижимости.

Редкая ситуация, когда проценты за все время кредита не превысят 3 млн руб. Если это ваш случай, то при решении вопроса о том, когда лучше покупать квартиру, стоит учесть другие налоговые изменения. Возможно, вам будет выгоднее повременить.

Вы решили оформить квартиру на детей

Когда выгоднее купить квартиру: в 2014 году

Подождать с оформлением собственности на недвижимость выгоднее и тем налогоплательщикам, кто планирует записать ее не на себя, а на своих несовершеннолетних детей. Не важно, родных или приемных. По новым правилам вы сможете получить имущественный вычет в данной ситуации (п. 6 ст. 220 НК РФ в ред., действующей с 1 января 2014 года). А по нынешним — нет.

Кстати, в связи с таким изменением законодатели дополнили перечень документов, который надо представить в свою инспекцию, чтобы подтвердить право на вычет. Подробный список мы ниже.

Документы, необходимые для получения вычета по купленной недвижимости

1. Декларация по форме 3-НДФЛ.

2. Заявление на возврат НДФЛ и перечисление денег — с указанием банковских реквизитов получателя.

3. Справка 2-НДФЛ за год, за который заявлен имущественный вычет.

4. Договор о приобретении жилого дома (квартиры, комнаты, доли, земельного участка) или договор участия в долевом строительстве.

5. Свидетельство о праве собственности или передаточный акт (другой документ о передаче объекта долевого строительства).

6. Документы, подтверждающие расходы:

— банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;

— платежные документы (квитанции к приходникам, чеки, расписка продавца о получении денег).

7. Договор ипотечного кредитования — при покупке квартиры в кредит.

8. Свидетельство о рождении ребенка — при приобретении жилья родителями в собственность своих детей младше 18 лет.
Вы работаете в нескольких компаниях

Когда выгоднее купить квартиру: в 2014 году

Возможно, выгоднее будет отложить сделку и тем, кто получает доходы в разных местах. Например, работая в нескольких компаниях одновременно.

С 1 января 2014 года получать вычет можно будет у каждого из налоговых агентов (работодателей). Вы можете выбрать одного из них или сразу нескольких (п. 8 ст. 220 НК РФ в ред., действующей с 1 января 2014 года). Тогда ни один из них в течение года не будет удерживать НДФЛ. Конечно, в пределах той суммы, которая будет указана в уведомлении о предоставлении имущественного вычета у конкретного работодателя. Большой минус здесь — это процедура получения вычета. Она гораздо сложнее, чем порядок получения вычета через инспекцию.

Чтобы работодатель не удерживал у вас НДФЛ, сначала надо подать документы в инспекцию. Она будет рассматривать их три месяца.

Затем с того месяца, когда вы отдадите уведомление о предоставленном вычете в бухгалтерию компании, у вас перестанут удерживать НДФЛ. То есть если принести документ в апреле, то с этого месяца НДФЛ вы платить не будете. А налог за январь-март получится вернуть только по итогам года через инспекцию.

Ситуация Позиция чиновников
Квартира приобретена по договору мены
К договору мены применяются те же правила, что и при купле-продаже. Ведь каждая из сторон сделки признается одновременно и продавцом товара, который она должна передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вычет предоставляется в размере стоимости переданной взамен квартиры, но не более 2 млн руб. Источник: письмо Минфина России от 22 августа 2013 г. №03-04-05/34368
Купили жилой блок в таунхаусе
Жилой блок — это, по сути, часть дома (п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). Значит, приобретая жилой блок в таунхаусе, налогоплательщик становится собственником доли жилого дома. А это основание для получения имущественного вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) Источник: письмо Минфина России от 9 августа 2013 г. №03-04-05/32314
Потратили деньги на отделку дома после того, как было оформлено право собственности
Вместе со стоимостью дома в расходы на его строительство или приобретение включаются (в пределах 2 млн руб.) затраты на разработку проекта и сметы. А также на приобретение строительных и отделочных материалов, работ или услуг по строительству (достройке) и отделке, подключению к сетям коммуникаций. Но одно условие — на момент регистрации права собственности этих расходов еще не было Источник: письмо Минфина России от 14 августа 2013 г. №03-04-05/33044
Отремонтировали квартиру в новостройке
В общий размер вычета (2 млн руб.) на покупку квартиры включается как ее стоимость, так и затраты на ее отделку (стоимость материалов и работ по отделке квартиры). Но только если в договоре купли-продажи прямо сказано, что квартира переходит к новому собственнику без отделки. Монтаж электропроводки, выключателей, розеток, установка водонагревателя, сантехники, счетчиков потребления воды, сплит-систем, встроенной кухонной техники в вычет не включается. Это не отделка Источник: письмо Минфина России от 28 мая 2013 г. №03-04-05/19322