Кризис нацпроекта

В 30 российских регионах государство отказалось выкупать в рамках национального проекта «Доступное жилье» ипотечные кредиты, которые выдали гражданам местные коммерческие банки. Агентство ипотечного жилищного кредитования, приостанавливает работу в регионах из-за высокого уровня просроченной задолженности физлиц по ипотечным кредитам.

По условиям нацпроекта, платить за ипотеку и нести все риски по невозврату будет государство. Поэтому банки на местах не заморачиваются по проверке заемщиков. Схема работы такова: коммерческий банк за счет своих средств выдает ипотечный кредит. Затем полученную закладную он продает через региональных операторов АИЖК, которое, в свою очередь, формирует из закладных ценные бумаги, размещаемые на рынке.

За счет этого, даже маленькие региональные банки получают возможность быстро рефинансировать часть своих ипотечных кредитов, оперативно получая живые деньги для дальнейшей работы. На сегодняшний день в числе партнеров АИЖК порядка 200 российских банков, в основном региональных. Подобная система работы оказалась успешной. Даже слишком. В 2007 году АИЖК перевыполнило план почти на 5 проц. и выкупило у региональных партнеров закладных на сумму 39,46 млрд руб. Всего с начала деятельности агентства на конец 2007 года было рефинансировано свыше 100 тыс. закладных. Таким образом, каждый шестой ипотечный кредит, выданный в стране, рефинансирован АИЖК. В рамках нацпроекта «Доступное жилье» в минувшем году в России было построено 66 млн квадратных метров жилой площади.

Для того, чтобы быстрее нарастить объем выданной ипотеки, как и обещал в свое время россиянам куратор нацпроектов Дмитрий Медведев, АИЖК ввела достаточно мягкие требования к качеству кредитов. Этим то и воспользовались региональные банки. Зачастую доля некачественных высокорисковых кредитов, соответствующих при этом стандартам АИЖК, в продаваемых небольшими банками портфелях может доходить до 70%.

«Контрагенты АИЖК, уверенные в госгарантиях рефинансирования кредитов, подходят к выдаче ипотеки формально: были даже случаи, когда справки о доходах фальсифицировались», - говорят участники рынка. В итоге еще в 2007 г. начала расти просрочка по платежам. Сегодня в отдельных регионах он достигает 6% или даже 9%, притом что нормальным для российского рынка считается уровень не более 1%.

Понятно, что АИЖК начало принимать меры по улучшению качества кредитов. С начала 2008 г. в ряде регионов государство даже прекратило скупку закладных. Причем лимит по выкупу теперь напрямую привязан к качеству ранее выданных кредитов. Кроме того, в середине апреля глава АИЖК Александр Семеняка подписал приказ об ужесточении Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, который вступил в силу накануне. Новые правила, в частности, предусматривают ограничения количества созаемщиков до трех лиц. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних станет возможным только после одобрения органов опеки и попечительства. Кроме того, отныне не подлежат выкупу кредиты, выданные на приобретение комнат. Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, если вместе с ним будет закладываться участок, находящийся в собственности заемщика. АИЖК сможет отказать в рефинансировании в случае, если в первые 2 месяца обслуживания кредита были просрочки, а также если в остальное время заемщик вносил средства с опозданием больше 30 дней. Доходы в виде госсубсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков. Помимо этого АИЖК обещает отказывать в рефинансировании банкам, которые выдали кредит без предоставления заемщиком справки о зарплате по справке НДФЛ или справки по специальной форме агентства.

По мнению экспертов, эти меры приведут к общему ужесточению выдачи ипотеки в России и затормозят запущенную Медведевым программу «Доступного жилья».

Именно проблемы с невозвратами ипотечных кредитов стали причиной кризиса ипотеки в США, спровоцировавшего мировой финансовый кризис. Правда, в России цены на недвижимость не смогут так резко упасть из-за того, что дефицит на жилье слишком высок. Кроме того, в РФ отношение общего объема выданных ипотечных кредитов к ВВП не превышает 1,5 проц., в то время как в США к моменту кризиса достигало 60 проц.

3.147.68.39