О правовой коллизии с лесными землями России
Тема: настройки
Ветка: сообщение и ответы на негоВся тема
Действия с сообщением
Хочу дать небольшой комментарий к ситуации, разворачивающейся вокруг жилого комплекса «Новая Трёхгорка» в Одинцово, проекта печально известного застройщика СУ-155, суть которой заключается в том, что на квартиры физических лиц-добросовестных приобретателей неожиданно стали предъявлять претензии закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФНы), на основании того, что последние ещё до перехода квартир в собственность физических лиц якобы заключили с застройщиком договоры долевого участия. На настоящий момент несколько семей уже были лишены в судебном порядке права собственности на своё жилье. Эта ситуация активно и уже привлекла внимание СМИ (, , , ).
В сюжете телеканала «Россия 24» мне сразу бросилось в глаза название одного из ПИФов, паевого инвестфонда недвижимости, оспаривающего в Одинцовском суде права на квартиры жителей Трёхгорки - «Горки-2 Первый». Как я уже писал, несколько лет мне и моей семье приходится противостоять тем «практикам», которые «девелоперский и строительный бизнес» применил на территории коттеджного посёлка в Горках-2 Одинцовского района, в котором с 2001 года у нас есть два земельных участка и дом. Напомню, что застройщиком этого посёлка был инвестиционно-строительный холдинг «Родэкс групп» (преобразованный в 2004 году из ЗАО «Строймонтажсервис»). Среди компаний, аффилированных с этим холдингом, есть предприятие с названием «Стройиндустрия». Возможно, это просто совпадение, но в структуру СУ-155 также входит известная в Одинцове компания «Стройиндустрия», производитель крупнопанельных стройматериалов для домостроения. О том, что банкротство СУ-155 было очень чувствительной темой для руководства холдинга «Родэкс груп», свидетельствует эмоциональная статья создателя и гендиректора холдинга Е.В.Родионова «Ситуация с банкротством СУ-155 как зеркало экономической ситуации в России», опубликованная ещё в 2011 году на теперь уже неработающем сайте компании (но ).
Помимо того, что ИСХ «Родэкс груп», был некогда широко известен на рынке малоэтажного и коттеджного строительства, руководители этой компании вместе с другими своими партнёрами из строительного и финансового бизнеса были «пионерами» создания в нашей стране Закрытых паевых фондов недвижимости. Они создали и управляли целым рядом ЗПИФНов, включая фонды известного «бизнесмена» С.Полонского, например, «Фонд Миракс недвижимость Первый». Руководители «Родэкс груп» создали первый ЗПИФ недвижимости «Конкордия эссет менеджмент» ещё в 2002 году. В течение 10 лет, до изменения законодательства в 2011 году, ЗПИФНы фактически являлись «внутренними оффшорами», освобождёнными от уплаты налогов. Имущество в составе ЗПИФНа не облагалось налогом - сам ПИФ не является юридическим лицом, и брать налог на имущество просто не с кого. Кроме того, ЗПИФНы были законодательно освобождены от уплаты налога на прибыль - налог уплачивался только при ликвидации ЗПИФНа, а он мог создаваться на срок до 15 лет. При этом основная, главная «деятельность» УК ЗПИФНов состояла в том, что они выпускали, продавали, закладывали в банках «ценные бумаги» - инвестиционные паи, обеспечением которых были имущественные права, подтверждаемые, например, свидетельствами о государственной регистрации прав на землю.
История нашего посёлка содержит такой факт: в самом начале, когда только что отмежёванные земельные участки были оформлены ещё не на реальных покупателей, а на «членов» связанного с застройщиком юридического лица (то есть, возможно, просто на «паспорта»), свидетельства о государственной регистрации права на эти участки были утеряны доверенным лицом застройщика, и Регистрационная Палата Одинцовского района выписывала дубликаты, по которым участки продавались (по доверенности) уже реальным покупателям. А потом, как указано выше, были созданы первые ПИФы и выпущены их «ценные бумаги»-инвестиционные паи. Вполне возможно, что в пул недвижимости этих фондов входили «утраченные» свидетельства, что, впрочем, требует проверки для опровержения или подтверждения.
К тому же, сколько раз продаётся реальная, физическая недвижимость? Раз в год, раз в 10 лет? Это сложный процесс, требующий подготовки большого числа документов и затрат времени. Сколько раз и как часто продаются на финансовом рынке «ценные бумаги» - инвестиционные паи ЗПИФов? Хоть каждую секунду. Главное, чтобы «недвижимость» росла в цене (искусственно «надувалась»), увеличивая стоимость каждого пая. Вопрос в том, какой недвижимостью обеспечены эти «ценные бумаги» - реальной или её отражением в зеркале, т. е. дубликатом «утерянного» свидетельства о государственной регистрации права или другого правоподтверждающего документа? Всё это - один в один похоже на супер-технологию наших заокеанских «друзей», оттуда и «приехало» в конце 1990-х – начале 2000-х. Только там это называется по-другому: пулы ипотечных деривативов (ипотечных закладных), которые, как мы все помним, и дали старт мировому финансовому кризису, что до сих пор ещё не закончился.
Но даже в условиях «развивающегося» российского финансового рынка всегда оставалась возможность использовать инвестиционные паи ЗПИФНов в качестве банковского залога.
Показательно, что с 2013 года ИСХ «Родэкс груп» находится в стадии банкротства, а генеральный директор ИСХ «Родэкс груп» Е.В.Родионов обвиняется по ст.159 ч.4 УК (мошенничество в особо крупном размере) — земельные участки в ряде подмосковных коттеджных посёлков-проектов «Родэкс груп» были сначала заложены под кредит в банке, а затем проданы покупателям-физическим лицам без предупреждения о залоге. Данный факт установлен следствием по делу Е.В. Родионова и являлся основанием для возбуждения и расследования уголовного дела, которое в настоящий момент слушается в Дорогомиловском суде г. Москвы (дело № 01-0300/2016). Обо всём этом, о так называемой «экономике Рублёвки» более подробно можно прочитать в текстах, опубликованных в моём блоге: , , , .
Участники дискуссии на форуме «Новой Трёхгорки» высказывают предположение о том, что аффилированные с группой компаний СУ-155 ЗПИФНы использовались прежде всего как инструмент для осуществления мошеннических действий с физической недвижимостью – квартирами. Но, как мы видим, не меньшие нарушения возможны и на финансовом рынке, на котором сосредоточена основная деятельность этих структур, и где обращаются инвестиционные паи таких фондов, «ценные бумаги», выпущенные под обеспечение физической недвижимостью. И, видимо, есть серьёзное для этого основание или жёсткая необходимость, если приходится публично раскрывать «секреты бизнеса», заключающиеся в том, чтобы одно и то же продать одновременно двум (а, возможно, трём и более?..) покупателям - и физическому лицу, покупающему квартиру для собственного пользования, и банку, предоставившему кредит ЗПИФу под залог инвестиционных паёв в расчёте на регулярное поступление процентных платежей. И это работает до тех пор, пока поступают такие процентные платежи, берущиеся девелопером-застройщиком-учредителем ПИФа из финансового потока, поступающего от других новых проектов, в которые были вложены кредитные средства. А если кризис и новых проектов нет, то платежи банку прекращаются, и банк задаётся вопросом: а что у меня в залоге под этот кредит? И открывается правда о том, что залог — фиктивный, а права на недвижимость принадлежат третьим лицам, обычным людям, купившим квартиры у застройщика, «креативно» подошедшего к вопросу о поиске финансирования для своих проектов. И задаёт банк фонду вопрос: где деньги, ЗПИФН? И ПИФ, чтобы не предстать перед следствием и судом, сам идёт в суд и оспаривает права обычных людей на их собственные квартиры, потому что больше ПИФу негде взять ни денег, ни залоговой базы, чтобы вернуть долг банку. И появляется перед Судом, то есть Государством, непростой вопрос: на чью сторону встать — на сторону обычных людей или на сторону бизнеса? Позволю себе предположить, что, понимая всё это и даже больше этого, ПИФы затем идут в суды оспаривать право собственности добросовестных приобретателей на квартиры, чтобы хоть на какое-то время оттянуть неприятную развязку, при которой придётся давать ответы на очень неудобные вопросы.
И похоже, что правы те участники дискуссии на форуме «Новой Трёхгорки», которые предполагают, что 20 квартирами и двумя ПИФами дело не ограничится. Сказанное выше относится лишь к одной разновидности ПИФов — закрытым паевым инвестфондам недвижимости (ЗПИФН). Но кроме фондов недвижимости, бизнесом создавались ещё и фонды акций, фонды облигаций, фонды смешанных инвестиций, а также «чисто банковские» ОФБУ, общие фонды банковского управления, которым «можно всё, что не запрещено» и т. д. и т. п. Есть даже Фонды фондов. В перспективе, наверное, будут Фонды Фондов фондов... Вопрос: а в этих фондах как дела обстоят с качеством залоговой базы — так же, как в ЗПИФНах?
И ещё о выборе российской Власти: так развиваются события, что Власти, хочешь или не хочешь, а придётся делать выбор между Народом, которого «бизнес» стремится выселить из собственного жилья на улицу, и «бизнесом», застройщиками и банками, зачастую аффилированными между собой, который любыми возможными способами старается уйти от ответственности за «креативные» финансовые технологии, приведшие к огромным «дырам» в балансах, то есть к масштабному воровству. По состоянию на начало осени 2016 года совокупная «дыра» в балансе 279 банков, у которых Центробанк отозвал лицензии, превысила 1 триллион рублей. Закрыть глаза на дела «бизнеса» и отправить людей на улицу, либо резким действием обрушить всю финансовую систему, - незавидный выбор. «Оба хуже». Есть и третий вариант. Можно разбираться с состоянием дел в «бизнесе» не сразу, а постепенно. Тогда и люди будут оказываться на улице постепенно... Но, может быть, есть ещё какой-то вариант? Поищем?
В сюжете телеканала «Россия 24» мне сразу бросилось в глаза название одного из ПИФов, паевого инвестфонда недвижимости, оспаривающего в Одинцовском суде права на квартиры жителей Трёхгорки - «Горки-2 Первый». Как я уже писал, несколько лет мне и моей семье приходится противостоять тем «практикам», которые «девелоперский и строительный бизнес» применил на территории коттеджного посёлка в Горках-2 Одинцовского района, в котором с 2001 года у нас есть два земельных участка и дом. Напомню, что застройщиком этого посёлка был инвестиционно-строительный холдинг «Родэкс групп» (преобразованный в 2004 году из ЗАО «Строймонтажсервис»). Среди компаний, аффилированных с этим холдингом, есть предприятие с названием «Стройиндустрия». Возможно, это просто совпадение, но в структуру СУ-155 также входит известная в Одинцове компания «Стройиндустрия», производитель крупнопанельных стройматериалов для домостроения. О том, что банкротство СУ-155 было очень чувствительной темой для руководства холдинга «Родэкс груп», свидетельствует эмоциональная статья создателя и гендиректора холдинга Е.В.Родионова «Ситуация с банкротством СУ-155 как зеркало экономической ситуации в России», опубликованная ещё в 2011 году на теперь уже неработающем сайте компании (но ).
Помимо того, что ИСХ «Родэкс груп», был некогда широко известен на рынке малоэтажного и коттеджного строительства, руководители этой компании вместе с другими своими партнёрами из строительного и финансового бизнеса были «пионерами» создания в нашей стране Закрытых паевых фондов недвижимости. Они создали и управляли целым рядом ЗПИФНов, включая фонды известного «бизнесмена» С.Полонского, например, «Фонд Миракс недвижимость Первый». Руководители «Родэкс груп» создали первый ЗПИФ недвижимости «Конкордия эссет менеджмент» ещё в 2002 году. В течение 10 лет, до изменения законодательства в 2011 году, ЗПИФНы фактически являлись «внутренними оффшорами», освобождёнными от уплаты налогов. Имущество в составе ЗПИФНа не облагалось налогом - сам ПИФ не является юридическим лицом, и брать налог на имущество просто не с кого. Кроме того, ЗПИФНы были законодательно освобождены от уплаты налога на прибыль - налог уплачивался только при ликвидации ЗПИФНа, а он мог создаваться на срок до 15 лет. При этом основная, главная «деятельность» УК ЗПИФНов состояла в том, что они выпускали, продавали, закладывали в банках «ценные бумаги» - инвестиционные паи, обеспечением которых были имущественные права, подтверждаемые, например, свидетельствами о государственной регистрации прав на землю.
История нашего посёлка содержит такой факт: в самом начале, когда только что отмежёванные земельные участки были оформлены ещё не на реальных покупателей, а на «членов» связанного с застройщиком юридического лица (то есть, возможно, просто на «паспорта»), свидетельства о государственной регистрации права на эти участки были утеряны доверенным лицом застройщика, и Регистрационная Палата Одинцовского района выписывала дубликаты, по которым участки продавались (по доверенности) уже реальным покупателям. А потом, как указано выше, были созданы первые ПИФы и выпущены их «ценные бумаги»-инвестиционные паи. Вполне возможно, что в пул недвижимости этих фондов входили «утраченные» свидетельства, что, впрочем, требует проверки для опровержения или подтверждения.
К тому же, сколько раз продаётся реальная, физическая недвижимость? Раз в год, раз в 10 лет? Это сложный процесс, требующий подготовки большого числа документов и затрат времени. Сколько раз и как часто продаются на финансовом рынке «ценные бумаги» - инвестиционные паи ЗПИФов? Хоть каждую секунду. Главное, чтобы «недвижимость» росла в цене (искусственно «надувалась»), увеличивая стоимость каждого пая. Вопрос в том, какой недвижимостью обеспечены эти «ценные бумаги» - реальной или её отражением в зеркале, т. е. дубликатом «утерянного» свидетельства о государственной регистрации права или другого правоподтверждающего документа? Всё это - один в один похоже на супер-технологию наших заокеанских «друзей», оттуда и «приехало» в конце 1990-х – начале 2000-х. Только там это называется по-другому: пулы ипотечных деривативов (ипотечных закладных), которые, как мы все помним, и дали старт мировому финансовому кризису, что до сих пор ещё не закончился.
Но даже в условиях «развивающегося» российского финансового рынка всегда оставалась возможность использовать инвестиционные паи ЗПИФНов в качестве банковского залога.
Показательно, что с 2013 года ИСХ «Родэкс груп» находится в стадии банкротства, а генеральный директор ИСХ «Родэкс груп» Е.В.Родионов обвиняется по ст.159 ч.4 УК (мошенничество в особо крупном размере) — земельные участки в ряде подмосковных коттеджных посёлков-проектов «Родэкс груп» были сначала заложены под кредит в банке, а затем проданы покупателям-физическим лицам без предупреждения о залоге. Данный факт установлен следствием по делу Е.В. Родионова и являлся основанием для возбуждения и расследования уголовного дела, которое в настоящий момент слушается в Дорогомиловском суде г. Москвы (дело № 01-0300/2016). Обо всём этом, о так называемой «экономике Рублёвки» более подробно можно прочитать в текстах, опубликованных в моём блоге: , , , .
Участники дискуссии на форуме «Новой Трёхгорки» высказывают предположение о том, что аффилированные с группой компаний СУ-155 ЗПИФНы использовались прежде всего как инструмент для осуществления мошеннических действий с физической недвижимостью – квартирами. Но, как мы видим, не меньшие нарушения возможны и на финансовом рынке, на котором сосредоточена основная деятельность этих структур, и где обращаются инвестиционные паи таких фондов, «ценные бумаги», выпущенные под обеспечение физической недвижимостью. И, видимо, есть серьёзное для этого основание или жёсткая необходимость, если приходится публично раскрывать «секреты бизнеса», заключающиеся в том, чтобы одно и то же продать одновременно двум (а, возможно, трём и более?..) покупателям - и физическому лицу, покупающему квартиру для собственного пользования, и банку, предоставившему кредит ЗПИФу под залог инвестиционных паёв в расчёте на регулярное поступление процентных платежей. И это работает до тех пор, пока поступают такие процентные платежи, берущиеся девелопером-застройщиком-учредителем ПИФа из финансового потока, поступающего от других новых проектов, в которые были вложены кредитные средства. А если кризис и новых проектов нет, то платежи банку прекращаются, и банк задаётся вопросом: а что у меня в залоге под этот кредит? И открывается правда о том, что залог — фиктивный, а права на недвижимость принадлежат третьим лицам, обычным людям, купившим квартиры у застройщика, «креативно» подошедшего к вопросу о поиске финансирования для своих проектов. И задаёт банк фонду вопрос: где деньги, ЗПИФН? И ПИФ, чтобы не предстать перед следствием и судом, сам идёт в суд и оспаривает права обычных людей на их собственные квартиры, потому что больше ПИФу негде взять ни денег, ни залоговой базы, чтобы вернуть долг банку. И появляется перед Судом, то есть Государством, непростой вопрос: на чью сторону встать — на сторону обычных людей или на сторону бизнеса? Позволю себе предположить, что, понимая всё это и даже больше этого, ПИФы затем идут в суды оспаривать право собственности добросовестных приобретателей на квартиры, чтобы хоть на какое-то время оттянуть неприятную развязку, при которой придётся давать ответы на очень неудобные вопросы.
И похоже, что правы те участники дискуссии на форуме «Новой Трёхгорки», которые предполагают, что 20 квартирами и двумя ПИФами дело не ограничится. Сказанное выше относится лишь к одной разновидности ПИФов — закрытым паевым инвестфондам недвижимости (ЗПИФН). Но кроме фондов недвижимости, бизнесом создавались ещё и фонды акций, фонды облигаций, фонды смешанных инвестиций, а также «чисто банковские» ОФБУ, общие фонды банковского управления, которым «можно всё, что не запрещено» и т. д. и т. п. Есть даже Фонды фондов. В перспективе, наверное, будут Фонды Фондов фондов... Вопрос: а в этих фондах как дела обстоят с качеством залоговой базы — так же, как в ЗПИФНах?
И ещё о выборе российской Власти: так развиваются события, что Власти, хочешь или не хочешь, а придётся делать выбор между Народом, которого «бизнес» стремится выселить из собственного жилья на улицу, и «бизнесом», застройщиками и банками, зачастую аффилированными между собой, который любыми возможными способами старается уйти от ответственности за «креативные» финансовые технологии, приведшие к огромным «дырам» в балансах, то есть к масштабному воровству. По состоянию на начало осени 2016 года совокупная «дыра» в балансе 279 банков, у которых Центробанк отозвал лицензии, превысила 1 триллион рублей. Закрыть глаза на дела «бизнеса» и отправить людей на улицу, либо резким действием обрушить всю финансовую систему, - незавидный выбор. «Оба хуже». Есть и третий вариант. Можно разбираться с состоянием дел в «бизнесе» не сразу, а постепенно. Тогда и люди будут оказываться на улице постепенно... Но, может быть, есть ещё какой-то вариант? Поищем?
Действия с сообщением
Не оспариваю возможный сценарий для чего нужны были ЗПИФНы Балакину, о котором рассказано здесь.
Просто добавлю то, что лежало на поверхности и свою версию — как мы думали для чего они нужны.
Был маленький период, когда СУ-155 перестало использовать схему с предварительными договорами и векселями.
И прошла рекламная компания, что продают только по ДДУ.
И правда, несколько домов продали «честно» по ДДУ.
Но т. к. дикую любовь к срыву сроков строительства СУ-155 перебороть не смогла — на них стали подавать массово в суд. Благо по ДДУ там все просто.
Вот в этот момент в Новой Трехгорке появились ЗПИФНы. СУ-155 «продавал» ЗПИФНам квартиры по ДДУ с сильным занижением цены — допустим 1млн (при реальной цене от 2-х млн). Далее ЗПИФНы перепродавали уже частникам — договора переуступки права ДДУ, но уже по реальной цене.
Все это происходило естественно в офисах СУ-155 и поэтому в полной аффилированности ЗПИФНов и СУ-155 у нас, жителей, практически нет сомнений.
Но только, как мы думали, они это делали, чтобы уменьшить сумму за просрочку сдачи объектов в судах. Взыскать неустойки стало сложнее — т. к. ЗПИФНы молча подписывали допники о продлении сроков строительства. + стоимость договора по ДДУ — база для расчета неустойки снижена минимум в 2 раза.
Просто добавлю то, что лежало на поверхности и свою версию — как мы думали для чего они нужны.
Был маленький период, когда СУ-155 перестало использовать схему с предварительными договорами и векселями.
И прошла рекламная компания, что продают только по ДДУ.
И правда, несколько домов продали «честно» по ДДУ.
Но т. к. дикую любовь к срыву сроков строительства СУ-155 перебороть не смогла — на них стали подавать массово в суд. Благо по ДДУ там все просто.
Вот в этот момент в Новой Трехгорке появились ЗПИФНы. СУ-155 «продавал» ЗПИФНам квартиры по ДДУ с сильным занижением цены — допустим 1млн (при реальной цене от 2-х млн). Далее ЗПИФНы перепродавали уже частникам — договора переуступки права ДДУ, но уже по реальной цене.
Все это происходило естественно в офисах СУ-155 и поэтому в полной аффилированности ЗПИФНов и СУ-155 у нас, жителей, практически нет сомнений.
Но только, как мы думали, они это делали, чтобы уменьшить сумму за просрочку сдачи объектов в судах. Взыскать неустойки стало сложнее — т. к. ЗПИФНы молча подписывали допники о продлении сроков строительства. + стоимость договора по ДДУ — база для расчета неустойки снижена минимум в 2 раза.
Действия с сообщением
К вопросу о том, почему в Одинцово на квартиры, оплаченные покупателями — физическими лицами, на объекты недвижимости, права собственности на которые были подтверждены судом, появился новый претендент — ПИФ.
Как я понял из сообщений участников , договоры о долевом участии ПИФа прошли государственную регистрацию. Почему эта регистрация не вызвала появление соответствующих записей в ЕГРП? Потому что в этих договорах не были указаны конкретные квартиры? Или эти договоры были заключены ещё до возведения соответствующих домов, то есть когда объектов недвижимости — квартир — ещё просто не было? Были ли внесены в ЕГРП данные о новых собственниках в случае, если квартиры приобретались по договору уступки у ПИФа — номинального участника ДДУ, как сказано в предыдущем сообщении?
Следует также принять во внимание, что ЗПИФН заинтересован в расширении своей имущественной базы для того, чтобы подтвердить обеспечение своих инвестиционных паёв недвижимостью. Инвестор, вкладывающий деньги в такой «инструмент», как инвестиционный пай ПИФа, рассчитывает при погашении (обратном выкупе) пая ПИФом, получить назад вложенные средства с прибылью. Эту прибыль ПИФ получает от управления(?) своим имущественным комплексом. То есть, как минимум он должен быть, физически существовать, этот имущественный комплекс. И права на входящую в него недвижимость должны быть переданы ПИФу.
А что произойдёт, если имущественный комплекс существует только на бумаге, а квартиры уже давно проданы другим владельцам? За счёт какого имущества погашать паи и выплачивать деньги инвестору? А срок погашения паёв, по-видимому, наступает. Хотя ЗПИФН — это т. н. «закрытый фонд», т. е. не обязан погашать (выкупать) свои паи вплоть до своего закрытия, то даже при максимальном по закону сроке создания фонда в 15 лет, этот срок всё равно наступает.
И ещё - как можно сделать так, чтобы всё это (двойные продажи, включение квартир в имущественную базу ПИФа и одновременная их продажа покупателям) не сразу бросалось в глаза, чтобы не было пересечений? Здесь могу привести наблюдение из истории моего посёлка в Горках-2, сделанное относительно других объектов недвижимости — земельных участков. Напомню, что застройщик нашего посёлка с партнёрами создавал первые ПИФы недвижимости в России.
Данные в ЕГРП поступают из ГКН, государственного кадастра недвижимости, в результате обмена информацией между базами данных. А, например, у нас в базе данных ГКН на 2 (два) участка 3 (три) кадастровых номера. И есть такие случаи, в которых 1 (один) участок учтён в базе данных ГКН по два или по три раза под разными кадастровыми номерами. Небольшая разница присутствует и в адресах этих участков. Например, участок всего один, но учтён (условно) так:
- обл. Московская, р-н Одинцовский, с/о Горский, пос.Горки-2, уч. 123
- обл. Московская, р-н Одинцовский, пос.Горки-2, уч. 123
- обл. Московская, р-н Одинцовский, пос.Горки-2, ООО СКС, уч.321
На моё предложение, направленное уже год назад, Росреестру и прокуратуре — выяснить, это техническая ошибка или намеренное действие, имеющее под собой конкретную цель (например, зеркальное отражение объектов недвижимости в базе данных ГКН с целью увеличения имущественной базы ЗПИФНа и выпуска дополнительных паёв либо для сохранения объекта в этой имущественной базе, несмотря на продажу недвижимости (земли) другому владельцу, который ни в каком ПИФе не участвует, и т.п.), - пока ответа так и не получено. В теме на сайте НТ уже о чём-то подобном — о том, что почтовый и строительный адреса не совпадают.
Кроме этого, «ценные бумаги» — инвестиционные паи, могут быть использованы в залоговых операциях, то есть могут быть отданы в залог банку под кредит. При этом сами «ценные бумаги-паи» физически не переходят к залогодержателю. В деятельности ПИФа, помимо управляющей компании, участвуют депозитарий, регистратор и оценщик. Вот там бы и посмотреть, как в действительности обстоят дела. Следовало бы изучить, что ЗПИФНы выпускали и подо что, в каком объёме и где размещали, какая организация ведёт реестр владельцев паёв и что в этом реестре содержится.
Как я понял из сообщений участников , договоры о долевом участии ПИФа прошли государственную регистрацию. Почему эта регистрация не вызвала появление соответствующих записей в ЕГРП? Потому что в этих договорах не были указаны конкретные квартиры? Или эти договоры были заключены ещё до возведения соответствующих домов, то есть когда объектов недвижимости — квартир — ещё просто не было? Были ли внесены в ЕГРП данные о новых собственниках в случае, если квартиры приобретались по договору уступки у ПИФа — номинального участника ДДУ, как сказано в предыдущем сообщении?
Следует также принять во внимание, что ЗПИФН заинтересован в расширении своей имущественной базы для того, чтобы подтвердить обеспечение своих инвестиционных паёв недвижимостью. Инвестор, вкладывающий деньги в такой «инструмент», как инвестиционный пай ПИФа, рассчитывает при погашении (обратном выкупе) пая ПИФом, получить назад вложенные средства с прибылью. Эту прибыль ПИФ получает от управления(?) своим имущественным комплексом. То есть, как минимум он должен быть, физически существовать, этот имущественный комплекс. И права на входящую в него недвижимость должны быть переданы ПИФу.
А что произойдёт, если имущественный комплекс существует только на бумаге, а квартиры уже давно проданы другим владельцам? За счёт какого имущества погашать паи и выплачивать деньги инвестору? А срок погашения паёв, по-видимому, наступает. Хотя ЗПИФН — это т. н. «закрытый фонд», т. е. не обязан погашать (выкупать) свои паи вплоть до своего закрытия, то даже при максимальном по закону сроке создания фонда в 15 лет, этот срок всё равно наступает.
И ещё - как можно сделать так, чтобы всё это (двойные продажи, включение квартир в имущественную базу ПИФа и одновременная их продажа покупателям) не сразу бросалось в глаза, чтобы не было пересечений? Здесь могу привести наблюдение из истории моего посёлка в Горках-2, сделанное относительно других объектов недвижимости — земельных участков. Напомню, что застройщик нашего посёлка с партнёрами создавал первые ПИФы недвижимости в России.
Данные в ЕГРП поступают из ГКН, государственного кадастра недвижимости, в результате обмена информацией между базами данных. А, например, у нас в базе данных ГКН на 2 (два) участка 3 (три) кадастровых номера. И есть такие случаи, в которых 1 (один) участок учтён в базе данных ГКН по два или по три раза под разными кадастровыми номерами. Небольшая разница присутствует и в адресах этих участков. Например, участок всего один, но учтён (условно) так:
- обл. Московская, р-н Одинцовский, с/о Горский, пос.Горки-2, уч. 123
- обл. Московская, р-н Одинцовский, пос.Горки-2, уч. 123
- обл. Московская, р-н Одинцовский, пос.Горки-2, ООО СКС, уч.321
На моё предложение, направленное уже год назад, Росреестру и прокуратуре — выяснить, это техническая ошибка или намеренное действие, имеющее под собой конкретную цель (например, зеркальное отражение объектов недвижимости в базе данных ГКН с целью увеличения имущественной базы ЗПИФНа и выпуска дополнительных паёв либо для сохранения объекта в этой имущественной базе, несмотря на продажу недвижимости (земли) другому владельцу, который ни в каком ПИФе не участвует, и т.п.), - пока ответа так и не получено. В теме на сайте НТ уже о чём-то подобном — о том, что почтовый и строительный адреса не совпадают.
Кроме этого, «ценные бумаги» — инвестиционные паи, могут быть использованы в залоговых операциях, то есть могут быть отданы в залог банку под кредит. При этом сами «ценные бумаги-паи» физически не переходят к залогодержателю. В деятельности ПИФа, помимо управляющей компании, участвуют депозитарий, регистратор и оценщик. Вот там бы и посмотреть, как в действительности обстоят дела. Следовало бы изучить, что ЗПИФНы выпускали и подо что, в каком объёме и где размещали, какая организация ведёт реестр владельцев паёв и что в этом реестре содержится.
Действия с сообщением
Кто в курсе это касается тех, у кого куплено через ЖСК? Уже собственность по суду есть, отобрать могут!?