Одинбург и Одинград: «маленький Воронеж» без школ и садов

«Одинцово-ИНФО» постоянно обращает внимание властей и жителей города на переполненные школы в Одинцово. В фокусе внимания редакции сегодня — масштабная застройка 2 микрорайона девелоперами AFI Development израильского бизнесмена Льва ЛЕВАЕВА (ЖК «Одинбург») и ГК «Инград» Романа АВДЕЕВА (ЖК «Одинград»). Из социальной инфраструктуры в новых жилищных гигантах с общим числом новосёлов почти 30 000 человек — пока только один детсад на 280 мест.

Новосёлы вынуждены отдавать детей в уже переполненные школы соседних микрорайонов, где в классах по 40 учеников. Таким образом от недостатка социальной инфраструктуры в новостройках страдают не только сами покупатели квартир в них, но и весь город. С каждой новой многоэтажкой нагрузка повышается на дороги, и поликлиники.

Ситуация с отсутствием социалки в новых ЖК с годами стала хронической. Однако, как выяснила редакция, застройщики и чиновниками постоянно вносят изменения в проекты застройки, увеличивая количество новых квадратных метров жилья и уменьшая социальные обязательства девелоперов. Перекладывая строительство обещанных застройщиком школ, детсадов, поликлиник и автодорог на плечи налогоплательщиков, они вытягивают миллиарды из бюджета.

ЖК «Одинбург»: красивые обещания и печальная реальность

«Проект предусматривает комплексное освоение территории площадью 33 га между ул.Северная и Подушкинским лесопарком с созданием жилых и торговых зон, общественных и культурных центров, оборудованных мест для отдыха, прогулок и занятий спортом», — утверждается на сайте застройщика. В двух очередях «Одинбурга», по данным сайта ЖК, будут проживать 24 000 человек. Застройщик ООО «СЗ «РАПО», входит в девелоперскую строительную компанию AFI Development израильского бизнесмена Льва Леваева.

По данным официального сайта ЖК «Одинбург», жилой квартал комфорт-класса спроектирован по принципу «город в городе». Указывается, что в комплексе якобы «создаются все условия и необходимая инфраструктура не только для комфортного проживания, но и для активного и культурного отдыха, обучения и развития его жителей». Примечательно, что на сайте девелопера AFI Development в презентации «Одинбурга» используется то же самое описание, но без фразы «необходимая инфраструктура». Случайно ли?

В 2014 году согласно презентационным материалам AFI Development изначально планировалось строительство двух общеобразовательных школ (в 1 и 2 очередях), двух детских садов, а также поликлиники. Именно такой макет с социальной инфраструктурой показывали посетителям в офисах компании на старте продаж в 2014 году.

Макет ЖК «Одинбург» в офисе продаж, школа на 825 мест

Что жители имеют по факту на 2021 год? В 2018 году появился детсад № 75 на 280 мест. С его строительством как будто не торопились — разрешение на строительство было выдано в 2016 году — после того, как уже были сданы два луча «Одинбурга». По данным Минстроя Московской области, возведение «детсада шло в рамках госпрограммы «Образование Подмосковья» за счёт инвестиционных средств застройщика ООО «СЗ «РАПО»». На этом пока социальная инфраструктура исчерпана.

Между тем, число новосёлов в «Одинбурге» растёт, а двух обещанных школ и ещё одного детсада до сих пор нет. По данным сайта ЖК, сданы три луча и три корпуса, до конца 2021 и в первом квартале 2022 года будут сданы два новых корпуса, в плане — возведение ещё двух. А значит, рост в несколько тысяч новосёлов с детьми случится уже в ближайшие месяцы. Сами аналитики AFI Development пришли к выводу, что в 2021 году «количество жителей увеличится на 18%», так как покупателями квартир «Одинбурга» являются семьи с детьми. По данным экспертов, «практически каждая пятая сделка заключалась с клиентами, ожидающими прибавление в семье в первой половине 2021 года».

В настоящее время на схеме планировочной организации земельного участка, где расположен ЖК «Одинбург», на официальном сайте имеется информация о планах по строительству только одной школы на 825 мест. Второй детсад — в планах. А вот вторая школа даже пропала из текстового описания проекта, но еще осталась «картинка» на рендере. Зато появились сведения об открытом паркинге на 508 мест, который планируют сдать до конца 2021 года.

«Одинцово-ИНФО» обратилось в AFI Development с вопросами о сроках и объемах финансирования строительства школы и второго детсада, а также о том, куда пропала из проекта вторая школа. В компании сообщили, что в настоящее время готовится подписание договора о комплексном развитии территории (КРТ), включающей «Одинбург», между властями и девелопером. Поэтому информацию пообещали предоставить только после согласования совместных планов с администрацией городского округа. Власти также отказались прокомментировать «Одинцово-ИНФО» ситуацию с планами по социальной инфраструктуре в ЖК «Одинбург», а также озвучить источники финансирования — средства застройщика или опять раскошелят бюджет. Между тем, чиновники не скрывают и сами называют «Одинбург» в своих пресс-релизах «густозаселенным микрорайоном». Известно также, что согласно проекту генплана Одинцовского городского округа, в первой очереди ЖК «Одинбург» запланирована школа на 2150 мест.

В группе «Вконтакте» «Мамочки Одинцово» девушка на вопрос об обстановке в ЖК «Одинбург» со школами и детскими садами отвечает, что все они переполнены. «Через пару лет тут будет маленький Воронеж, слишком много людей и бесконечная стройка до конца улицы!» — в отчаянии пишет она.

То, что тема с социалкой в «Одинбурге» актуальная и «жаркая», видно и из чатов потенциальных покупателей. Один из участников группы ЖК в Telegram делится с другими, что в сентябре он разговаривал с офисом продаж: «Даты начала строительства школы нет и спрашивать её надо у города».

Другая участница чата пишет, что по её данным, могло измениться «количество мест в планируемой школе, этим мотивируют, что якобы теперь мало места под неё. Но, думаю, что просто хотят воткнуть высотки». Если предположить, что женщина права, то территория, выделенная сейчас под школу на 825 мест, действительно будет мала для более вместительной СОШ.

Одинбургу нужно 3240 мест в школах и 1560 в детсадах

Увеличение же числа ученических мест для «Одинбурга» просто необходимо. Школы на 825 человек не хватит детям ЖК. При нормативе в 135 мест на 1000 жителей мест должно быть 3240, а значит, нехватка — 2415. Также построенный детсад № 75 на 280 детей — это капля в море для такого жилищного гиганта. При новом градостроительном нормативе в 65 мест на 1000 жителей в микрорайоне должно быть создано 1560 мест в детсадах, нехватка — 1280.

Участник Telegram-группы справедливо констатирует: «Когда Инград заселят и АФИ достроят все дома, то местные школы взвоют… кои и так загружены до предела».

ООО СЗ «РАПО» входит в девелоперскую группу AFI Development израильского бизнесмена Льва Леваева. По данным Kartoteka.ru, ООО СЗ «РАПО» зарегистрировано в Москве в 2002 году. Бенефициаром с 2013 года является кипрская компания СЛИЗЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД. Управление компании осуществляется гендиректором ООО «АФИ РУС» Марком Гройсманом. Выручка «РАПО» в пандемийном 2020 году составила 1,7 млрд рублей (почти в 3 раза больше, чем годом ранее), чистая прибыль — 601,2 млн рублей.

«Одинград»: туманные перспективы

По соседству с ЖК «Одинбургом» ближе к п. Красный Октябрь другая крупнейшая девелоперская компания ГК «Инград» реализует проект высотной застройки «Одинград. Квартал Семейный». Застройщик — ООО «СЗ «Просторная долина». По данным официального сайта, квартал включает 11 корпусов в 24-25 этажей, сдача которых запланирована на 4 квартал 2021 года. По данным ГК «Инград», квартал рассчитан на 2965 квартир общей площадью 137,5 тыс. м². А это означает, что в следующем году микрорайон пополнят несколько тысяч новоселов.

«Одинцово-ИНФО» уже обращало внимание, что покупателям обещают «развитую образовательную инфраструктуру» в качестве визитной карточки квартала «Семейный»: «Собственная школа и 3 сада на территории жилого квартала, а также школы, которые выбирает Рублёвка». При этом в разделе «инфраструктура» не указаны ни характеристики собственной школы и детских садов, ни сроки их строительства.

В ГК «Инград» редакции «Одинцово-ИНФО» рассказали, что в квартале «Семейный» предусмотрены два детсада по 130 мест в каждом. «Разрешение на строительство двух ДОУ получено во 2-м квартале 2021 года, ввод в эксплуатацию запланирован на 2022 год. После окончания строительства детские сады будут переданы в собственность муниципалитета».

Интересно, что власти Одинцово сообщали в конце 2020 года, что в первом полугодии 2021 года уже планировалось начать строительство этих садов.

Что касается школы, то, по данным пресс-службы «Инграда», «получение разрешения на строительство школы на 1100 мест ожидается до конца 2021 года, ввод в эксплуатацию запланирован на 2023 год».

Проект «Одинграда» включает, помимо квартала «Семейный», ещё два квартала по улице Маршала Бирюзова у Одинцовской ЦРБ — «Лесной» (5 домов на 1050 квартир) и «Центральный» (три уже заселенных дома 15-17 этажей на 376 квартир). Третий детский сад на 170 мест, как сообщили редакции в ГК «Инград», «предусмотрен» в квартале «Лесной». «К строительно-монтажным работам планируется приступить в ближайшее время», — неопределённо ответила пресс-служба девелопера. Как неопределенны и «туманны» все другие ответы на вопросы редакции по срокам и объему инвестиций со словами «предусмотрено» и «ожидается».

Расчётное число жителей в «Центральном» и «Лесном», по данным компании, составляет 700 и 1700 человек соответственно. Школы в проекте двух данных кварталов не предусмотрено, так как, по данным девелопера, инфраструктура проекта «Одинград» доступна жителям всех трёх кварталов.

ООО «Специализированный застройщик «Просторная долина» входит в ГК «Инград» Романа Авдеева. По данным Kartoteka.ru, ООО «СЗ «Просторная долина» зарегистрировано в Одинцово в 2015 году. Бенефициарами являются ООО «Инвестпро-1» (принадлежит 99,9% уставного капитала) и ПАО «Инград» (0,1%). Выручка в 2020 году составила 941,9 млн рублей. Чистая прибыль — 2,8 млн рублей. ГК «Инград» входит в число системообразующих компаний России. По итогам 2020 года компания отчиталась о заключении крупнейшей сделки в России по проектному финансированию на сумму 60,5 млрд руб. с Банком ДОМ.РФ. Кредит пойдет на строительство микрорайона возле города Мытищи.

Советские школы принимают удар новостроек

В настоящее время, согласно постановлению администрации Одинцовского городского округа, ЖК «Одинбург» и кварталы «Одинграда» прикреплены к трём школам — гимназии №№ 7, 11 и СОШ № 9, которые и без этих новостроек переполнены из-за тотальной застройки под видом реконструкции микрорайонов № 2 и 3.

«Школа переполнена, где и по 36 детей в младших классах, 2 и 3 класс многие по 2 смену», — пишет участница Telegram-чата «Одинбурга» об одной из школ «по прикреплению».

Власти последние 20 лет декларируют планы по строительству пристроек к переполненным городским школам. В частности, к гимназии № 11 (+650 мест) и СОШ № 9 (+660 мест). На данный момент в городе переполнена буквально каждое муниципальное образовательное учреждение, но строительство пристройки ни к одной из них не начато.

Сейчас же дети из «Одинбурга» и «Одинграда» вынуждены ходить в в физически и морально устаревшие советские здания школ соседних микрорайонов.

В генплане занизили дефицит

Согласно генплану Одинцовского городского округа, разработанному в 2021 году, в 79 детсадах обучается 18 784 детей при проектной вместимости зданий 14 541 мест. В документе власти официально признают дефицит 4 243 мест в дошкольных организациях, детских садах, округа.

«Нормативная потребность на планируемое население составляет 35 079 мест, дефицит — 20 538 мест», — указано в проекте генплана.

Что касается школ, то, по данным генплана, в них обучается сейчас 46 188 человек при проектной вместимости 43 010 мест. Дефицит — 3 178 мест.

Нормативная потребность планируемого населения составляет 72 856 мест, дефицит — 32 753 места.

Масштаб официально признанного дефицита впечатляет. Но и здесь не обошлось без обмана. При расчёте существующего и планируемого дефицита образовательных учреждений авторы взяли в расчёт проектную вместимость существующих зданий.

В Одинцовском городском округе есть школы и детсады, которые построены, например, 2 года назад, и у них проектная вместимость рассчитана по современным СанПиН, но большинство — советские. Их проектная вместимость рассчитана по нормам, существующим на момент их проектирования. Сейчас действуют и должны выполняться (иначе нарушение закона об образовании и лишение лицензии) более строгие нормы. Но авторы генплана ловко взяли в расчёт непересчитанную проектную вместимость старых зданий. По факту дефицит, конечно, намного больше, чем они декларирую в документе.

Метаморфозы проектов: новые дома появляются, социалка исчезает

То, что проекты застройщиков постоянно видоизменяется от стартовых рендеров, заметили сами потенциальные покупатели. В Telegram-чате «Одинбурга» участники пишут, что ЛЭП сначала хотели убрать под землю, а теперь «двигают, чтобы закончить луч С и свечку на месте продаж воткнуть».

Интересно, что проект «Одинбурга» действительно претерпел сильные изменения с начала стройки, и до сих пор на сайте ЖК нет описания четкого финального количества корпусов и объектов инфраструктуры. Так же, как и «вторая» школа — то появляется на рендерах, то исчезает в описании ЖК.

Получается в итоге, что на публичных слушаниях обсуждался один проект, а по факту строится другой. Таким образом, ключевые параметры проектов постоянно размываются, пересогласовываются с властями, и уже без возможности влияния жителей идёт тотальная застройка города.

Чиновники и застройщики не разглашают содержание инвестиционных контрактов, включая изменения к ним. Со ссылкой на «коммерческую тайну» власти скрывают разделы социальных обязательств застройщиков. Поэтому приходится только гадать о каком именно «комплексном развитии территории» чиновники кулуарно договорились с бизнесом. К примеру, один из участников Telegram-чата предположил, что школу могли вовсе вывести из социальных обязательств застройщика.

Очевидно, «размытие» проектов и сокрытие социальных обязательств, источников финансирования и сроках реализации необходимо чиновникам, чтобы неформально, «под ковром», менять условия инвестконтрактов в процессе строительства. В частности, благодаря этому, застройщиков можно использовать как источники внебюджетного финансирования решения разнообразных текущих вопросов. Свежий пример — ГК «Инград» нагрузили благоустройством кругового движения на пересечении улиц Северной и Маршала бирюзова.

В обмен на отзывчивость и лояльность девелоперы получают возможность вносить изменения в проект «по ходу дела» без учёта мнения жителей, отодвигая сроки строительства социальных объектов или вовсе избавляться от них.

«Одинцово-ИНФО» ждёт ответы на вопросы редакции по объёму социальной инфраструктуры, источникам финансирования и срокам от администрации округа и AFI Development, так как считает, что такая информация должна быть публичной для новосёлов и всех жителей Одинцово.

18.191.237.228