Кто и как продаёт землю в Одинцовском районе

«Давненько я такой галиматьи не читал» - заметил один из моих знакомых, прочитав один из подметных листков, обнаруженных им в почтовом ящике по случаю выборов. Знакомый – специалист, строитель, и механику оформления земельных участков представляет себе неплохо. Однако, какой бы он ни был знаток, а для написания статьи надо бы опереться на знатока еще более авторитетного. Борис Сергеевич Варенов – заместитель главы администрации Одинцовского района, ведающий вопросами землепользования и природопользования. Ему я и задал свои вопросы.

— Борис Сергеевич, мне хотелось бы задать вам несколько вопросов по земле…

— Значит, вы ко мне надолго. Начать рассказ мне придется с далеких 1990-х годов. Как вы помните, тогда вся земля была государственной. Однако  вышли законы, которые положили начало частной собственности на землю. Вначале - Закон о земельной реформе, затем — Земельный кодекс 1993 года.

Вся реформа начиналась с того, что надо было сформировать фонд распределения для наделения землей граждан, юридических лиц в целях садоводства, жилищного строительства, предпринимательской деятельности. Фонд формировался главным образом за счет земель сельскохозяйственного назначения.

Были Указы президента, по которым проходила приватизация земель сельскохозяйственного назначения. Часть земель, принадлежавших хозяйствам, передавалась их работникам безвозмездно, в соответствии с нормативом. Он для каждого района был разный, высчитывался путем соотнесения общей численности работников к площади сельхозугодий. По нашему району, если память не изменяет, такой норматив составлял 1,79 га на человека. Те земли, которые превышали этот норматив, передавались в фонд перераспределения. В дальнейшем они могли быть переданы в аренду тем же сельхозпредприятиям, выкуплены ими, а та часть, которая переходила в ведение поселковых и сельских администраций — использована для наделения жителей земельными участками. В разных хозяйствах процесс шел по-разному – в «Матвеевском», например, до норматива не хватало, и их земля фактически полностью отошла коллективу бесплатно, а в «Москворецком» работников было мало, и часть земель оказалась передана хозяйству уже на условиях аренды.

Вот так и появились все сельскохозяйственные акционерные общества. Как дальше распоряжаться этой землей – решали уже ее собственники, работники хозяйств, на своих собраниях.

В то же самое время обрели свои новые границы населенные пункты – территории, находящиеся в ведении сельских и поселковых администраций, увеличились за счет земель из фонда перераспределения. Если раньше директор хозяйства своим приказом выделял земельные участки для работников, то теперь этот процесс пошел под эгидой местных властей, которым дали полномочия и наделили земельным фондом.

Земли для фермеров, также выделяемые из фонда перераспределения, вообще шли особым пунктом. Считалось, что фермеры страну накормят в одночасье – не накормили. Потому что фермерство – это образ жизни, и его не создашь по приказу, особенно в отсутствие инфраструктуры – кредитной, банковской, агрономической.

Другая большая часть земель – земли государственного лесного фонда. Регулировались они Основами лесного законодательства, а впоследствии – Лесным кодексом. Они были всегда государственными, никаких полномочий по распоряжению этими землями у органов субъекта Федерации, а тем более у местных властей нет и не было никогда. Процедура перевода земель из лесных в нелесные происходит по решению Правительства Российской Федерации. Основанием может быть обращение юридических лиц, а порядок для всех общий – готовится землеустроительное дело, проходит процедура согласования со всеми необходимыми инстанциями, принимается постановление Правительства. После этого полномочия переходят либо субъекту Федерации, либо органам местного самоуправления. В нашем районе такая процедура во время формирования фонда перераспределения проходила по землям Гослесфонда площадью порядка 600 гектаров, причем, подчеркну, – сделано это было не по инициативе органов местного самоуправления. Они лишь выполняли те полномочия по подготовке документов, которые определены в законодательстве. А решение принимало Правительство Российской Федерации.

Сходным образом, но на основе Закона об обороне регулируются земли Министерства обороны – это тоже федеральные земли, и они также частично послужили источником формирования земельного фонда перераспределения, наряду с теми другими неиспользуемыми землями, имевшимися в распоряжении различных министерств и ведомств.

После всего этого масштабного перераспределения, по прошествии времени, образовалась группа земель, находящихся в частной собственности акционерных сельскохозяйственных предприятий, юридических лиц и граждан.

Много у нас было выделено земель под коллективное садоводство – сейчас в районе 44 000 участков.

Органы местного самоуправления в ходе реформы выполняли не функции собственника, а функции органа, которому государство делегировало полномочия, определенные федеральными законами. И такой статус они сохраняют и поныне.

Однако уже появились новые законы – Земельный кодекс и Закон о разграничении государственной собственности на землю. Последний определил, какие земли могут быть отнесены к муниципальной собственности, какие – к собственности субъекта Федерации, а какие – к федеральной. Эта процедура очень длительная, мы ведем по ней работу, заявляем свои права. Но пока еще подобным образом мы ни одного земельного участка в муниципальную собственность не получили именно по причине длительности процедуры.

Полномочия по распоряжению землями предусматривают определенный предельный норматив – так, глава администрации района своей властью может выделить земельный участок площадью не более 0,5 га. Если больше – обращаться нужно уже выше, в органы субъекта Федерации.

— Как же так? Сейчас муссируются слухи о громадных земельных участках, якобы выделенных администрацией района, фигурируют цифры и 70 гектаров, и 18…

— Чего вы хотите, предвыборная кампания идет. Могут и тысячу написать. Реальная ситуация такова, что своей властью глава района может решить вопрос только по участку, не превышающему площадь в полгектара. По таким, как видите, претензий не предъявляют, а все, что лежит выше этой планки, находится в ведении органов власти более высокого порядка.

— Как происходит процедура оформления выделения земель?

— Итак, как я уже сказал, если участок менее 0,5 га – оформление производится в районе, если более – в областных органах, там существует межведомственная комиссия, которая рассматривает обращение, принимает решение и дает нам поручение подготовить выбор земельного участка. Вопрос рассматривается земельной комиссией, готовится распоряжение о выборе земельного участка. На основании этого распоряжения готовится землеустроительное дело – делать это может любая организация, которая специализируется на подготовке технической документации. Необходимы кадастровый план, постановка на кадастровый учет, акт выбора земельного участка. Акт выбора должен быть согласован рядом структур и организаций. Прежде всего земельным комитетом – государственным органом — на тот предмет, в какой категории земель находится запрашиваемый участок, в чьей собственности или распоряжении. Управлением архитектуры – для выяснения соответствия будущей застройки градостроительному плану либо производства градостроительной проработки. Дают свои заключения связисты, санэпиднадзор, пожарная охрана – и так далее, список довольно обширен.

— Все эти организации имеют какое-либо отношение к муниципалитету?

— Это федеральные, государственные органы. Либо органы субъекта Федерации – например, ГлавАПУ Московской области. Кстати, порой приходится выслушивать необоснованные претензии по поводу сроков прохождения документации – у нас бумаги находятся, как правило, меньше всего, а то, что остальные организации не имеют районного подчинения, и мы не можем ускорить их работу, — в сознании людей абсолютно не укладывается. А это действительно так, и глава района не имеет возможности вмешиваться в деятельность этих организаций. Даже названия, посмотрите – Госсанэпиднадзор, Государственная пожарная охрана и так далее. В случае, когда район оформляет земельный участок для муниципальных нужд, документы проходят тот же самый круг.

— Может ли глава администрации отказаться подписывать этот документ?

— Для этого должны быть очень веские основания. И отказ может быть опротестован в установленном порядке через суд. Не исполнить решение суда мы не можем. Такой случай в Одинцовском районе был – ЗАО «Успенка-М» обращалось в арбитраж, суд они выиграли.

— По поводу купли и продажи земли. Особую значимость вопрос имеет в связи со сделками по крупным пакетам акций сельскохозяйственных предприятий. Может ли администрация района вмешиваться в этот процесс?

— Нет. Однозначно – нет. Никакого права на такое вмешательство у неё нет. Даже если имеются основания предположить нарушение закона – администрация района не наделена полномочиями правоохранительных органов или суда.

— Неужели у местной администрации нет ни малейших возможностей воздействия на ситуацию?

— На стадии покупки и продажи акций – никаких. Всё это разрешено российским законодательством. Некоторая довольно ограниченная возможность воздействовать на покупателя имеется, но — не в момент скупки акций, а позже. Дело в том, что с высокой вероятностью можно предположить, что, скупив акции предприятия, новый собственник пожелает перевести их, допустим, из земель сельскохозяйственного назначения в какую-либо другую категорию. Мы можем не согласиться на это, но, повторяю, – основания для этого должны быть очень вескими. Иначе собственник имеет возможность обратиться в вышестоящие органы и даже опротестовать такое решение через суд.

— Может ли местная администрация продавать земельные участки?

— Только те, которые ей принадлежат на праве собственности. Их, как я говорил, очень мало. Продать такие участки можно только на конкурсе или аукционе, другого порядка нет. Во всех остальных случаях, предусмотренных законом, мы осуществляем только передачу в собственность через процедуру выбора земельного участка. Без этой процедуры выкупить участок можно лишь в трех случаях: если он находится в пожизненном владении, в бессрочном пользовании или под объектом недвижимости предпринимателей.

— Последнее очень интересно. У местных властей практически повсеместно имеются определенные конфликты с предпринимателями именно в этом аспекте взаимоотношений…

— Да, безусловно. Наиболее ярко это проявляется в городах и населенных пунктах, то есть там, где земля является фактически территорией общего пользования. Представьте себе, что городу будет необходимо провести или просто отремонтировать уже имеющиеся коммуникации, осуществить крупный инвестиционный проект. В том случае, если участок окажется в частной собственности, проблемы обеспечены. Поэтому неудивительно, что муниципалитеты предпочитают в собственность такие земли не передавать.

— Говорят, что в Одинцовском районе Совет депутатов принимал решение по ограничению выделения земли в собственность именно для предпринимательской деятельности.

— Такое решение действительно было принято в связи с тем, что появился новый вид спекулятивного бизнеса – земли под видом предпринимательской деятельности изымались для перепродажи. Совет депутатов принял решение ограничить возможности спекулянтов. Однако все ограничения могут быть сняты – критерием может в данном случае служить как раз построенное предприятие, новые рабочие места. Вначале участок может быть выделен на условиях аренды, а впоследствии, когда предприятие построено, начало работать, платить налоги – можно и передать землю в собственность. Это будет справедливо.

— Что же тогда относится к землям, находящимся в ведении муниципалитетов?

— Главным образом это земли поселений. И то с определенными оговорками – вот, например, взять одинцовские промзоны, в которых очень большую часть территорий занимают федеральные или областные структуры. Распоряжаться этой землей муниципалитет не может, хотя она и входит в городскую черту.

Полномочия – вообще интересная вещь. Например, сейчас к нам обращаются ветераны Вооруженных сил. Существует федеральный закон, который предполагает выделение военнослужащим, отслужившим определенный срок, земельных участков – по 25 соток. Однако муниципальные органы никакими полномочиями по реализации этого закона не наделены. Не выделена и земля для реализации этого федерального закона.

— Последнее время в средствах массовой информации много шумихи по поводу незаконной застройки берегов рек и лесных угодий.

— Если взять реку Москву, то она является зоной санитарной охраны водоснабжения города Москвы. Есть нормы, которые регулируют порядок хозяйствования в таких зонах. Однако, как ни странно, там нет никаких запретительных мер. Там обязательно есть ссылка – «при условии…» И условия эти выполняются, куда ни приедешь – все документы в порядке, согласованы, экологическая экспертиза проведена, Мособлсан­эпиднадзор дал свое согласование. То есть закон не запрещает там строительство при выполнении ряда условий, а значит, чтобы признать такую застройку незаконной, нужно доказать через суд, что условия не выполнены.

— А как же показательный снос какого-то строения, проведенный недавно у нас в районе Олегом Митволем?

— О том, что это строение построено незаконно, было известно давным-давно. Кузнецов, директор Звенигородского лесхоза, владельцам этой бытовки дал все необходимые предписания – участок выделялся на условиях аренды, и никакое строительство там не было предусмотрено. С Олегом Митволем и телевидением или без всего этого – всё равно бы снесли.

— И всё-таки, Борис Сергеевич, — о деньгах, продажах, налогах. Что имеют бюджеты — муниципальный, областной, федеральный — от сделок по земле? Многим не дает покоя факт продажи земельного участка на территории санатория «Барвиха» по рекордной цене 70 000 долларов за сотку.

— Цена эта нереальна, это парадоксы рынка. Если провести кадастровую оценку данного участка, она никогда не достигнет такой величины, даже если его будут англичане какие-нибудь оценивать. В целом же всякая сделка купли-продажи означает уплату налогов. А наличие недвижимости – уплату налогов в местный бюджет, что для района очень важно. В соответствии с нашим законодательством эти налоги не очень велики, но в дальнейшем они будут больше. Уже сейчас, если мы возьмем весь комплекс налоговых платежей, связанных с землей и недвижимостью, – арендную плату, земельный налог, средства от передачи земельных участков в собственность, то окажется, что это приблизительно пятая часть местного бюджета. Что касается продажи земли, то никто не имеет права её продавать, не являясь собственником. А мы собственником не являемся.

— Неужели земля уходит «за так»?

— Нет, безусловно. В настоящий момент с инвесторами, желающими строить в районе, заключается инвестиционные контракты, по которым они обязуются принять участие в пополнении внебюджетного фонда района, в реализации каких-либо важных для жителей социальных программ, проектов. Это вполне справедливо – ведь приходящее к нам производство не участвовало в создании инфраструктуры района, его социального комплекса. Подобный порядок принят повсеместно, и на областном уровне также существуют подобные фонды. Поэтому даже если участок для строительства коттеджей выделялся через Московскую область, можно быть уверенным, что интересы жителей области учтены посредством инвестиционного контракта. В дальнейшем, когда земля окажется в собственности муниципалитетов и субъектов Федерации, а не в их распоряжении, порядок изменится, но сейчас он таков.

Беседу вел Александр Лычагин.

13.58.34.132