Теперь у собственников жилья, которых не устраивают работа эксплуатирующих компаний и тарифы на «коммуналку», есть возможность взять власть в свои руки. Появился уже и опыт, который можно проанализировать, и, к сожалению, зачастую печальный.

 

Согласно жилищному законодательству до конца марта 2006 года все собственники должны были определиться с управлением домов, квартиры в которых им принадлежат. То есть либо организовать ТСЖ (товарищество собственников жилья) и выбрать способ управления домом, либо оставить все как есть и продолжать обслуживаться в районном ДЭЗе. Идею с ТСЖ всячески поддерживали власти на местах. Ходили упорные слухи, что каждая округа получила свою разнарядку на определенное количество товариществ в своем хозяйстве.

 

«Час икс» миновал, и выяснилось, что граждане проигнорировали свое законное право на выбор управдома. «План по валу» далек от выполнения: сейчас доля ТСЖ, самостоятельно определяющих судьбу своих жилищ, у нас ничтожно мала - 0,1 - 0,2% от общего количества домов. Эти неудовлетворительные показатели вынудили законодателей продлить срок народного самоопределения до января 2007 года.

 

Будет ли ТСЖ эффективнее ДЭЗа - вопрос спорный. Новейшая история товариществ собственников знает как отрицательные, так и положительные образчики народного самоуправления. Как показывает практика, жители, создающие ТСЖ и рвущиеся сами управлять процессом, не всегда задумываются о масштабах проблем, которые предстоит решать. Достаточно скоро они сталкиваются с последствиями своих инициатив, от которых может пострадать функционирование всего дома.

 

Одно из распространенных последствий, кстати, когда некоторые члены нового ТСЖ, провозгласив себя «гласом народа», постепенно забывают об общих интересах всех жителей и начинают работать на себя.

 

Высокое доверие к низким тарифам

 

Основной мотив для стремления ТСЖ «порулить процессом» - высокие расценки за техобслуживание и коммунальные платежи. Однако добиться понижения расценок в нынешней рыночной ситуации практически невозможно. Город фактически прекращает дотации домов, перешедших под управление ТСЖ («сами между собой разбирайтесь»), ресурсоснабжающие организации, в свою очередь, не спешат идти навстречу ТСЖ и новоявленным управляющим компаниям.

 

Ту часть платежей, которая включает поставку тепла, света и прочих коммунальных благ, уменьшить в такой ситуации нереально. От управляющей компании или ТСЖ непосредственно зависит такая статья расходов, как ТО - техническое обслуживание. Но именно на ТО списываются такие расходы, как содержание правления ТСЖ (оклады, аренда помещения, покупка оргтехники и прочее), «раскидываются» задолженности злостных неплательщиков (такие, к сожалению, есть почти в каждом доме), проценты по кредитам (которые ТСЖ берет в начале своей деятельности как стартовый капитал), а также разнообразные «непредвиденные расходы» - на юристов, СЭС, пожарных - не стоит забывать, что ЖКХ остается весьма «взяткоемкой» отраслью народного хозяйства.

 

Поэтому получается, что статья ТО в платежке жителя «самоуправляемого» дома либо остается на прежнем уровне, либо растет. Спрашивается, за что боролись?

 

Хуже всего, что заложниками ситуации «Долой управдома! Да здравствует управдом!» оказываются жильцы, которые уже в первые месяцы самоуправления понимают, что благими намерениями вымощен путь в коммунальный ад.

 

Наиболее уязвимы в этом смысле дома-новостройки, ситуация в которых самая несбалансированная. Пока идет процесс оформления квартир в собственность, домом-новостройкой, как правило, управляет «дочерняя» или аффилированная с застройщиком компания. Причина такого положения дел очевидна: после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание эксплуатирующим компаниям, иначе просто невозможно начать процесс заселения.

 

Когда заселение завершено, когда все жильцы вступают в права собственности, они получают право выбирать способ управления домом. Но процесс создания ТСЖ в новостройке и последующий выбор управляющей компании чреваты многочисленными проблемами.

 

К примеру, жильцы микрорайона «Кутузовский» (Одинцовский район) оказались сейчас заложниками жестких коммунальных разборок. В марте нынешнего года здесь случилась попытка сместить управляющую компанию - АТСЖ «ДЕЗ» и создать свое товарищество собственников - ТСЖ «Трехгорка». Повод для переворота все тот же - высокие коммунальные расценки.

 

Недовольные жители высказывают свои претензии по поводу тарифов, которые действительно выше, чем тарифы в Одинцове. Но даже новое ТСЖ уже признает, что столь желанные одинцовские тарифы неприменимы к коммунальным платежам в «Кутузовском»: котельная микрорайона не дотируется из городского бюджета, газ поставляется по коммерческим расценкам, а другого варианта теплоснабжения нет. Новая управляющая компания понижает расценки за пресловутое ТО, но незначительная разница в цене может перечеркнуть возможность справиться с неожиданной аварией в силу отсутствия финансовых средств.

 

И теперь уже появились жители, недовольные новым ТСЖ и его способами управления. Борьба за власть в микрорайоне продолжается. Учитывая, что жители микрорайона пока не являются собственниками своих квартир и права выбирать управляющую компанию у них пока нет, новое правление, по сути своей незаконно. Вполне возможно, что точки в этой истории расставит только суд. А пока вопрос о законности недавно созданного товарищества собственников «Трехгорка» не решен, жильцы «Кутузовского» получают в почтовые ящики одновременно две квитанции об оплате - от АТСЖ «ДЕЗ» и от ТСЖ «Трехгорка».

 

 

Чем может закончиться система двойных платежей, хорошо видно на примере другого дома-новостройки - ЖК «Аркада Хаус». Была та же самая история: недовольство тарифами, неузаконенное новое правление, борьба за власть... В течение долгих месяцев коммунальное хозяйство «Аркады» лихорадило: двоевластие управдомов привело к тому, что большинство жителей вообще перестали платить по коммунальным счетам, образовав тем самым огромный долг за домом. Дом даже отключали от коммуникаций. Конца судебным разбирательствам пока не видно, поэтому многие жильцы вынуждены были уплатить по коммунальным счетам дважды - счета одной из управляющих компаний, щедро рассылавших платежки, «заморожены» вплоть до решения суда.

 

Мораль всех этих примеров одна - свои права и интересы нужно отстаивать профессионально, просчитывая ситуацию на несколько шагов вперед. Принципиальным моментом всегда должна быть законность действий, связанных с созданием нового ТСЖ или ликвидацией старого. Если процесс изначально пойдет по незаконному сценарию, то может случиться так, что целесообразность столь желанных преобразований в одночасье будет подвергнута сомнению. Могут быть признаны недействительными и все те, казалось бы, юридически «незыблемые» договора с поставщиками услуг или ресурсов, от которых зависит комфортное проживание всех жителей дома. Переход к самоуправлению - это, несомненно, современные реалии, требование времени, но важно только, чтобы самоуправление не стало самоуправством, а борьба за власть не привела бы к анархии.