Сколько мы будем платить по чужим счетам?

Вашему вниманию статья из газеты «Одинцовская НЕДЕЛЯ» №28 от 21 июля , посвящённая проблеме обманутых дольщиков.

По инициативе Общественной палаты Одинцовского района мы начинаем открытое обсуждение вопросов, которые вызывают наибольший общественный резонанс и волнуют жителей. В их числе, конечно, тема застройки городов и поселков. И мало того, что каждый новый камень, заложенный в очередной фундамент, становится краеугольным в конфликте интересов застройщиков, новоселов и старожилов. На нашем районе тяжелым бременем висят обязательства недобросовестных застройщиков. Это не только непостроенные социальные объекты, но и сотни обманутых дольщиков, которые требуют свои квартиры.

Тема сложная. Она, с одной стороны, относится к праву каждого гражданина иметь крышу над головой, иметь жилье. Но за чей счет это право реализуется? Вот об этом давно пора уже поговорить без популизма и до конца осознать: за рискованные вложения дольщиков, за долги строителей-мошенников и проходимцев из своего кармана расплачиваются жители района. Буквально каждый из нас.

Почему появляются обманутые дольщики

По-крупному дольщиков можно разделить на три категории. Первые имеют жилье, переезжать не планируют, а на покупку квартиры в строящемся доме направляют свободные средства, посчитав, что недвижимость надежнее, нежели вклад в банке. Она растет (ну или до последнего времени росла) в цене и может принести доход от сдачи в аренду или последующей продажи.

Вторые тоже имеют жилье, но стремятся улучшить свои жилищные условия — разъехаться с родственниками, переехать поближе к работе, к столице или просто в более развитый, комфортный район или регион. Такое желание понятно, вот только не всегда оно бывает подкреплено финансовыми возможностями. Жить хочется лучше, а быстро заработать и накопить на новую квартиру пока не удалось. Тогда люди берут кредиты, принимают на себя серьезные и нередко не до конца просчитанные долговые обязательства.

Третьи вообще идут ва-банк в попытке обзавестись собственным жильем. Если есть, то продают последнее имущество — комнату в коммуналке, дом в деревне или поселке, остаются без крыши над головой, дополняют взнос за квартиру кредитом, а в ожидании сдачи дома перебиваются на съемных квартирах, зачастую с маленькими детьми. Совсем уж отчаянный шаг. Таких дольщиков немного, но они есть.

Изначальные возможности, условия и причины, по которым граждане инвестируют в строительство, — разные. Но всех этих людей объединяет то, что они покупают жилье на нулевом или промежуточном этапе строительства. Так дешевле и выгоднее. Стремление сэкономить понятно. Вторичное жилье или готовые квартиры в новостройке будут дороже процентов на 20, а то и на 30. Но и риски возрастают в разы! При существующем законодательстве это вообще рулетка. Многие ставят последнее. А выпадает — зеро… Ноль.

Кто может гарантировать, что застройщик не обанкротится, из-за финансовых проблем не заморозит строительство, не окажется мошенником или пусть даже честным, но малоэффективным бизнесменом? И не затянет вместе с собой в яму заброшенного котлована дольщиков. На законодательном, государственном уровне пока не создана система, на 100 процентов защищающая интересы частных соинвесторов. Действующее законодательство не гарантирует дольщику получение квартиры. Это реальность, которую нужно осознать, прежде чем вкладывать личные и заемные средства в такое серьезное мероприятие, как покупка недвижимости.

Насколько оправдан риск долевого строительства

Для большинства из нас покупка квартиры — важнейший шаг. Прежде, чем совершить его, нужно сто раз отмерить, трезво оценить свои возможности, реалии этого рынка. Понять, на каком свете мы находимся, какие имеем гарантии и перспективы получения квартиры. Сделать это несложно. Но подчас марку телевизора люди выбирают дольше и тщательнее, чем застройщика, которому доверяют огромные средства.

Между тем стоит потратить время, зайти в интернет и увидеть то, что лежит на поверхности. Все факты налицо.

Факт №1
Закон не гарантирует дольщикам получение квартиры

Это абсурд, никто не спорит! Пробелы в законодательстве и недоработки наших законотворцев давно уже очевидны. Печальный опыт незавершенных строек и тысяч соинвесторов, пострадавших от недобросовестных строителей, показал, что закон в полной мере не работает и людей не защищает. Как возможно отрегулировать этот процесс — об этом скажем дальше.

Но пока факт остается фактом. Можно и нужно негодовать, требовать усовершенствовать систему. Но игнорировать, не принимать во внимание и в существующих условиях вступать в такие операции — глупо, безответственно, а главное — опасно для самого себя.

Факт №2
Вся информация доступна и открыта

Не нужно быть экспертом, юристом, риелтором, чтобы разобраться, что происходило последние 10-15 лет на рынке долевого строительства. Об этом не первый год пишут в СМИ и соцсетях.

Постоянно предупреждают о высоких рисках в случае вложения в долевую недвижимость. Вся информация открыта и лежит на поверхности. Уже одно это должно, казалось бы, заставить задуматься тех, кто ввязывался в историю с «долёвкой». Но — нет. Примеры других ничему не учат.

Покупатели квартир в ЖК «Высокие Жаворонки»: «Хочу домой»

Факт №3
Готовое жилье или долевое участие — каждый решает сам

Инвестирование в будущее строительство, а не покупка уже готового жилья — личное решение каждого гражданина. Как уже было сказано, «долёвка» более выгодна, нежели вторичное жилье или квартира от застройщика из списка самых благонадежных. «Долёвка» была и пока, к сожалению, остается рискованным товаром. Но выбор в любом случае за вами, и поэтому именно вы должны быть готовы к убыткам в случае форс-мажора. Большинство из тех, кто оказался обманутым дольщиком, не слышать и не знать о подобных ситуациях просто не могли.

Но тем не менее не посчитали нужным углубляться в изучение вопроса, повелись на рекламу застройщика, его обещания и красивые картинки будущих микрорайонов. Рисковали с надеждой, что «со мной такого не случится. А даже если… Нет, ну кто посмеет оставить меня без крыши над головой? Есть, в конце концов, власть в этом районе?! Она ДОЛЖНА заставить застройщика дать мне квартиру…»

Еще на этапе принятия решения большинство дольщиков, так сказать, в одностороннем порядке и сидя на кухне перекладывают ответственность не на того, с кем заключают договор, — не на застройщика, а на муниципалитет.

Факт №4
Власть не может заставить застройщика выполнить обязательства

Аргумент, что «районная власть должна отвечать за застройщика, потому что выдала ему разрешение на строительство», не обоснован. В существующей системе и местные, и даже региональные власти не имеют абсолютных рычагов влияния на компанию, с которой дольщики самостоятельно, без участия и гарантий третьей стороны заключают договор.

В общем, это правильно. Любой рынок товаров или услуг не должен напрямую зависеть от чиновников. Это основополагающий принцип экономики во всех развитых странах и, не забывайте, еще и антикоррупционный механизм. Он действует так: предприниматель, имеющий всю исходно-разрешительную документацию, отвечающую действующим нормам и требованиям, априори считается добросовестным. (И, кстати, в Одинцовском районе было немало случаев, когда администрация не согласовывала строительство, потому что застройка объективно усложняла жизнь другим жителям. Это касалось и многоэтажек, и торговых центров. Но предприниматели обращались в суд, и он обязывал чиновников разрешить возведение спорных объектов.) Если компания получает все разрешительные документы, то автоматически получает и возможность строить, продавать квадратные метры, заинтересовывая покупателя ценой и качеством.

При этом минимизируются возможности чиновников лоббировать отдельные компании, застройщики конкурируют между собой, стараясь предложить покупателю более выгодные условия. Изначально все происходит очень прилично. Вот только потом может обрушиться. По сути, рынок жилья в государстве сегодня регулируется теми же принципами, что и рынок продуктов, бытовых товаров или автомобилей. Разница только в стоимости и в значимости для приобретателя. Если тебе не привезли телевизор, за который ты внес предоплату, это неприятно, это проблема, но не трагедия.

В 2014 году законом Московской области правительство региона взяло на себя полномочия по градостроительной деятельности. Это позволило запретить точечную застройку, ужесточить требования к застройщикам, более жестко обозначить их обязательства по возведению социальных объектов, исключить злоупотребления и местечковые договоренности со строительными компаниями.

Но полностью обезопасить граждан — участников долевого строительства — при существующем федеральном законодательстве не может даже губернатор. Как не может каждого желающего удержать от участия в рискованных сделках, которые предлагает рынок жилья.

Факт №5
В случае военной ипотеки риски определяются банком

Как работает система, когда в долевое строительство вступают с использованием военной ипотеки? Дольщикам необходимо подобрать недвижимость, которая соответствует не только собственным параметрам, но и требованиям уполномоченного банка, который кредитует военнослужащих, и страховой компании.

И, в первую очередь, это риски и ответственность банка, который позволяет дольщику заключать договор с сомнительным застройщиком и направлять свои средства в еще не построенный объект недвижимости. Кстати, многие банки, понимая это, не согласовывают военнослужащим покупку жилья на этапе строительства.

Треть обманутых дольщиков Подмосковья приходится на Одинцовский район

На сегодняшний день из 5090 обманутых дольщиков Подмосковья 1468 приходятся на Одинцовский район. А конкретно — на жилищные комплексы «Изумрудная долина» (начало строительства 2014 год) и «Высокие Жаворонки» (начало строительства 2014 год).

«Высокие Жаворонки» — крупнейший проблемный объект во всей Московской области. Это должен был быть огромный комплекс в Малых Вяземах на 39 домов, в которых почти 10000 квартир. Целый город! По количеству будущих жителей даже больший, чем Голицыно. В 2014 году компания «Трансфорт» начала строительство восьми домов, продала 802 квартиры 768 покупателям (кто-то из дольщиков покупал по две квартиры).

В 2016 году из-за финансовых проблем и нецелевого расходования средств стройка остановилась. В отношении застройщика возбуждено уголовное дело, а гендиректор «Трансфорта» арестован. Не без труда, но новый инвестор, готовый закончить строительство, был найден. В течение двух месяцев Минстрой области и администрация района проработали с компанией «СУ-22» план достройки объектов, процедуру подключения к коммуникациям и другие технические вопросы.

Но ситуация осложнилась тем, что сторонняя фирма затеяла судебную тяжбу с застройщиком-банкротом и заявила права на часть его земельных участков. Теперь администрация и правительство области ищут другие компенсационные участки для передачи «СУ-22»

Второй из замороженных объектов — «Изумрудная долина» в деревне Солманово, микрорайон на Минском шоссе. Это малоэтажный жилой комплекс на 95 домов, в которых должно быть порядка 4000 квартир. Застройщик — ЗАО «Ипотечная компания М-6».

«Самохин Жирует! Наш Ребёнок Бомжует! Украл — В тюрму!!!»

Начавшись в 2014 году, в 2016 строительство полностью остановилось. Администрация района привлекала в помощь застройщику банки и финансовые организации, находила соинвестора, однако это не помогло. Причина та же — нецелевое расходование средств застройщиком, высокорискованный менеджмент.

Застройщик ввел в эксплуатацию всего шесть домов, квартиры получили 170 человек. В статусе обманутых соинвесторов находятся 700 семей. 34 дома не достроены, строительство еще 55 домов даже не начиналось. В марте этого года Следственное управление МВД возбудило уголовное дело по статье «Мошенничество», один из руководителей компании арестован. Ни Минстрою области, ни районной администрации пока не удалось найти нового инвестора.

Переговоры идут со многими, но из-за низкой рентабельности никто не хочет заходить на проект, ведь предстоит не только достроить жилье, но и построить детский сад, школу, гараж-стоянку, сделать инженерную инфраструктуру. И, вероятно, снова часть социальных обязательств за недобросовестного застройщика придется взять на себя бюджету района…

Дольщики шантажируют район

С дольщиками указанных комплексов регулярно встречаются представители Минстроя области, районной администрации с участием СМИ и Общественной палаты. Их информируют, как идет поиск инвесторов и какие шаги предпринимаются. Однако дольщиков такой путь решения проблемы не устраивает. В их представлении и область, и район должны, просто-таки обязаны чуть ли не за бюджетные средства завершить строительство. Ну или придумать что-нибудь еще — вы же власть!

Митинг обманутых дольщики ЖК «Валь Д'Мероль» на стадионе Одинцово. «Достройте наше жильё»

Но есть только один вариант — привлечь новых застройщиков, которые будут готовы закончить объекты. Желающих находится немного, «незавершенка» ни одному застройщику финансово не выгодна. Деньги-то с дольщиков инвесторы-мошенники уже получили, несуществующие квартиры проданы, но дома не построены. Кроме того, придется устранять множество скрытых дефектов, как правило, выплывающих только в процессе достройки.

Плюс инженерная и социальная инфраструктура — нужно строить школу, детский сад, оборудовать парковки, проводить благоустройство. Такой благотворительностью никто заниматься не будет. И только если район или область предложит новому застройщику действительно серьезную компенсацию, покрывающую все изначально просчитываемые и все непредвиденные расходы, проект может вызвать интерес.

Именно так, если объяснять по-простому, на пальцах и без всех юридических тонкостей, которых, кстати, немало, выглядит ситуация. Да, это путь небыстрый. Но дольщики ждать не готовы. И сегодня они занимаются массированным и организованным шантажом.

Пишут жалобы во все инстанции на «бездействие районных и областных властей», засыпают соцсети, инстаграм губернатора и главы района сотнями сообщений: «Достройте «Высокие Жаворонки!», «Дайте квартиры дольщикам «Изумрудной долины!», «Решите вопрос с нашим жильем!», «Мы ждем своих квартир» и т. д.

Если вы думаете, что есть намерение защитить от нападок конкретных чиновников, то глубоко ошибаетесь и не до конца еще вникли в суть происходящего. Это пример того, как действуют большинство дольщиков. Давайте называть вещи своими именами.

Это продуманный расчет: если чиновники хотят, чтобы этот сливной бачок из жалоб, а зачастую и личных обвинений, оскорблений закрылся, то пусть хоть через голову перевернутся, хоть весь бюджет вытрясут, но дома построят. Но в итоге шантажируют дольщики не главу района и даже не губернатора. Людям, занимающим сегодня эти должности, лишь на определенный период времени доверено управление муниципалитетом и регионом. И погасить долги застройщиков они могут только из ресурсов конкретной территории. Как не крути, в ущерб решению насущных проблем других жителей.

Если у дольщиков есть хоть какие-то компрометирующие чиновников факты или предположения — пусть, не задумываясь, сообщат об этом в прокуратуру, Следственный комитет РФ, нам — в Общественную палату Одинцовского района. Гарантирую — обнародуем!

Но ВЫМОГАТЬ путем политического, репутационного шантажа ЧУЖОЕ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЕ РАЙОНУ ИМУЩЕСТВО для покрытия несостоявшихся сделок дольщиков и застройщиков НЕПРАВИЛЬНО и НЕДОПУСТИМО.

Для справки. Шантаж — это угроза компрометирующих или клеветнических разоблачений С ЦЕЛЬЮ ВЫМОГАТЕЛЬСТВА ЧУЖОГО ИМУЩЕСТВА ИЛИ РАЗНОГО РОДА УСТУПОК. В настоящее время слово «шантаж» используется в широком смысле — как угроза любых негативных последствий в случае невыполнения требований.

За чей счет банкет и новоселье?

На компенсацию мошеннических схем и убытков, нанесенных застройщиками, Одинцовский район тратит миллиарды рублей. За последние 10-15 лет такое происходит уже далеко не впервые. Об этом вообще стоит поговорить отдельно.

Давайте-ка вспомним и посчитаем, во что обошлись и какими проблемами для региона, муниципалитета и его жителей обернулись жилищные комплексы «Западные ворота столицы», «Ривалд-2000», «ГАИС», «Абрис-Си», «Гусарская баллада», Новая и старая Трехгорка и другие новостройки.

В рамках работы Общественной палаты района мы сделаем это в ближайшее время и через СМИ доведем информацию до жителей. Но даже в первом приближении понятно: чтобы дольщики получили свои квартиры, Одинцовскому району пришлось направить на это ресурсы, исчисляемые миллиардами (!) рублей…

Возникает закономерный вопрос: сколько это будет продолжаться? И почему за частные конторы, за банкротов и проходимцев с дольщиками (подавляющее большинство которых, кстати, приезжие) должен рассчитываться район и его жители?! Рассчитываться своими ресурсами — землей, бюджетом и внебюджетными источниками. ПОЧЕМУ? Мы что, самые богатые? У нас нет многодетных семей, которые живут в малогабаритных квартирах? Нет очередников? Нет людей, которые годами ждут переселения из бараков и ветхих домов?

Долгие годы сумасшедшими темпами росли новостройки. Население в разы увеличилось. В поликлиниках теперь очереди, детских садов на всех не хватает, в школах — вторая смена, на дорогах сплошные пробки, парковок мало, в общественном транспорте давка. Из-за всех этих строек жить стало тяжелее, а расселение наших очередников и жителей ветхих домов принципиально с места не сдвинулось. Десятилетиями заброшенные военные городки тоже требуют финансирования. И эти проблемы нужно решать нынешней власти. В первую очередь.

Дольщиков должно защитить государство

Именно на уровне государства должна быть, наконец, создана система, при которой все договоры долевого участия будут страховаться. И если застройщик оказался мошенником или прогорел, то все его обязательства примет на себя и выполнит страховая компания или государственный страховой фонд. По аналогии с банковскими вкладами, которые пусть в ограниченном объеме, но стали теперь защищены.

Нужно на уровне правоохранительных органов и судов добиваться от владельцев строительных компаний хотя бы частичного возмещения убытков. Да, сегодня уголовные дела по проблемным стройкам возбуждены, кто-то арестован, кто-то объявлен в розыск. Но это не значит, что хотя бы рубль вернется дольщикам или в бюджет района.

Перед глазами пример застройщика Трехгорки Михаила Балакина. Он не раз попадал в первую сотню самых богатых людей страны по версии «Форбс». А его компания «СУ-155», успешно про-дав сотни тысяч метров жилья, объявлена… банкротом.

Митинг обманутых дольщиков СУ-155 18.04.2015

«СУ-155» не построила прописанные в инвестконтракте школу, поликлинику, детские сады, паркинги, пожарное депо. Не были сделаны нормальные дороги, выезды и ливневая канализация. Трехгорку чуть ли не по пояс затапливает при каждом обильном дожде. Жители возмущаются, город и район снимают деньги с других социальных программ, чтобы поэтапно закрывать проблемы микрорайона.

Трехгорку вообще пора уже переименовать в Бездонку, потому что сюда, как в бездонную бочку, сколько ни вкладывай, все равно будет мало. А что же Михаил Балакин? Оказывается, неплохо поживает. Он зарегистрировал новую компанию и продолжает строить, получать прибыль и приумножать капиталы. Другие застройщики, за обязательства которых перед дольщиками рассчитывались жители района, тоже остались при своем и ни копейки муниципалитету не вернули. Такого быть не должно. И мало возбуждать уголовные дела, нужно добиваться возмещения ущерба за счет имущества и личных счетов «банкротов».

А в целом, может быть, стоит вообще запретить продажу квартир на нулевом и незавершенном этапе строительства. Запретить торговать воздухом, как это давно уже происходит во многих странах. А в качестве мер поддержки усилить программу ипотеки.

Но как быть сейчас?

Пока на уровне Госдумы и правительства утрясается этот вопрос, вариант решения проблемы дольщиков остается только один. Что называется, с чего начали, к тому и вернулись. Нужно привлекать новых застройщиков, а району и области для завершения строительства выделить очередные миллиарды рублей. Это будет сделано, потому что здесь людей не бросают. Но, обращаясь к дольщикам, хочу сказать: за это нужно быть благодарными.

Прежде всего — жителям района, которые уступают вам место в очереди на жилье, на комфортную среду проживания. Поэтому хватит нас всех шантажировать. Ваше новоселье не завтра, но состоится. А вот другим снова придется ждать…

Екатерина ЧАЛОВА, член Общественной палаты Одинцовского района.

18.224.52.108